張能政:金融抵押不動產價值評估,讓專業估價師把關

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政2020年12月28日表示,中央銀行2020年12月7日發布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定」將原來適用高價住宅之信用管制規定擴大到法人購買住宅、自然人第三戶住宅、餘屋及建築融資的貸款限制,提前預防房地產價格上漲可能產生的金融機構系統性風險。張能政指出,近期不動產市場上漲反應銀行利率持續下調、市場資金充裕以及國內投資管道有限等問題,而央行對於不動產祭出的選擇性限用管制預期對市場抑制的作用頗大,觀察近期許多預售個案祭出可貸款八成或九成的策略,對這些個案的完工後將產生相當大交屋風險,但也相對會讓購買第三戶以上的自然人或法人機構以既有的不動產再進行第二次以上的增貸,造成系統風險的轉移,而擔保品鑑估金額的合理性便相當重要。
 
張能政指出,2001年左右國內金融機構整體逾放比約6~8%,當時透過資產管理公司大量處理銀行呆帳時,不動產估價師產業也投入其中,當時處分不良債權擔保品的處分價值平均只有貸款金額的20%~40%,分析其原因除了景氣下滑外,主要是銀行鑑估人員對不動產專業的不熟悉、市場觀念的不正確以及人謀不臧所造成,雖然國內金融機構長期以來都依據銀行法第37條第1項自行訂定鑑估規定,但自行估價、自行放款,球員兼裁判的制度甚難避免人謀不臧之問題。
 
國內學者林左裕教授在「各國不動產抵押貸款外部估價制度與金融穩定性之研究」(2015年)中指出世界各國在2008年次級貸款風暴後,為解決的不動產擔保標的估價人員、估價結果及放款額度均由銀行全權決定,可能導致金融機構與存款戶間之「代理問題」(agency problem),各國遂紛紛修正不動產擔保相關準則,可惜的是2000年至今國內金融監督機構仍無視外部估價的重要性,至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託不動產估價師進行獨立估價之強制性規定。
 
不動產估價師公會全國聯合會近年來不斷呼籲金融監督機構應重視金融機構貸款委外估價之重要性,2000年以來國內發生金融機關擔保品超貸之情形,例如2002年陽信銀行超貸案、2013年統源超貸案、2016年的華南銀行超貸案、鼎興詐貸案、近年的遠航超貸案、兆豐超貸案,發生的原因與型態各有不同,但張能政指出人為因素才是主因,觀察這些超貸案件的可能原因不出三種型態:一為債務人提供不實資訊或造假資料,取得高額貸款;二為銀行衝刺業績或人情壓力,刻意高估,提高貸款金額;三為銀行不熟悉不動產相關專業知識與市場行情而誤估或高估。除了一般房屋貸款外,近年來危老改建、都市更新等土地開發產務興盛,許多小基地改建成為金融機構主要的放款標的,這些危老改建基地的土地價值關係到容積獎勵與開發成本問題,極為複雜、專業性高,一般銀行授信人員專業恐有不足之處,其實都應該委外估價為宜。
 
張能政表示,當年不動產估價師法立法也為協助國內經濟與金融次序的建立;不動產估價師法施行至今從業人員日趨增加,估價人員之數量與專業素養,足以協助金融機構降低擔保品風險把關,而且不動產擔保品估價委外估價能夠降低金融機構內部建置自行鑑價機制或人員培訓所需要的相關費用,不僅符合專業分工的原則,更能節省人力成本。張能政建議金管會應仿效歐美國家金融監管制度,修訂銀行法第37條規定金融機構對於不動產放款授信業務於擔保放款值達新台幣貳仟萬元以上或擔保放款值達不動產時值七成五以上時,應強制規定銀行出具委託不動產估價師之估價報告書,供作銀行放款業務之時值參考,並作為金融檢查之相關資料,以防杜故意高估、低價高估或超貸情事與不良債權之發生。
 
金融抵押貸款擔保品之評估作業中,雖銀行對於內稽內控等制度日趨進步,但歷來發生的案件告訴我們,球員兼裁判的制度裡很難避免人謀不臧的情形發生,不動產估價師兼具『獨立性』與『公正性』,委外估價機制建立,可協助金融機構在這方面風險控管、減少成本,一舉數得,何樂不為?
 
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