相見時難別亦難,請神容易送神難

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】最近房市熱絡,房價屢創新高,雖然政府開始打房,但是中古屋市場仍然交易頻繁,一片榮景。致使許多包租公、包租婆見好就收,頻頻出脫手上房地產,其實是先獲利了結再伺機而動。
 
社團法人新北市地政士公會指出,由於出脫的物件中,常有帶租約的問題,依照民法§425規定,買賣不破租賃,當買方同意續租時,所有的租賃關係概由買方繼受,如果買方是要收回自用時,解除租賃就是一道很高深的學問了。
 
社團法人新北市地政士公會最近承辦了一件出租透天店面,買方有自用的要求,因為賣方與原承租人的租賃契約108年11月已經逾期,賣方也告知承租人有資金的需求及售屋的動機,問承租人是否要買,承租人告知賣方買不起,但是同意配合隨時搬遷。賣方見承租人老實且都準時繳交租金,不疑有他,所以就從去年底開始以「口頭約定」續約,沒有再簽立任何租賃契約書,承租人也都仍然準時於每月三十日繳交租金,不曾中斷。
 
皇天不負苦心人,2020年12月初該店面以參仟多萬元成交,簽立買賣契約時,買賣雙方約定於2021年2月初點交,不動產由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。賣方簽立買賣契約後高興的將買賣契約書拿給承租人看,一來分享成交的喜悅,二來告知承租人應該在2021年1月底前搬走……孰知租人當場翻臉,主張不定期租約,再加上最近增添了許多生財設備,要求再給半年的時間才同意搬遷,否則只能訴諸法律云云……
 
這時賣方傻住了,承租人當初的山盟海誓,當場變成「昨暝拍細」同時要求壹佰萬元整的搬遷費及設備補償,否則大家法院見。賣方眼見買賣簽約金已經成立,並已收授參佰萬元簽約金,如果違約不賣,就是加倍返還買方參佰萬元,租客搬家要給壹佰萬元整真是背腹受敵,幾經折衷,最後承租方同意以伍拾萬元整退場排除租賃,騰空房屋。
 
您有房屋或土地租賃的情形嗎?是書面租約還是口頭租約呢?如果是口頭租約記得趕快補上書面租約。是文具行的租約,還是公證租約呢?如果是文具行的租約,趕快換成公證租約吧!
 
民法§422「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」。另外公證法§30有「逕受強制執行」的規範,當房客違約時,不用打官司,即可以直接強制執行,搬遷房屋。
 
有了這層法律保護,就不會「昨暝拍細了」。當參佰萬元的違約金,遇到伍拾萬的搬遷費,花伍拾萬元是明智之舉,但是多一層準備少一分損失,是現代包租公、包租婆們該做的功課,小心「請神容易送神難」。
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