共有農地,部份被違規使用,怎麼辦?

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正業地政士聯合事務所長鄭文在表示,農地農用是國家農業政策的指導原則,所以,1987年起停徵田賦,也就是只要符合農業發展條例的規定,農地農用,在農地持有期間課徵田賦(目前已停徵),且免徵地價稅,所有權移轉免土地增值稅。另外,贈與稅、遺產稅都有相關的減免規定,更厲害的連房地合一稅都可以免稅。可見政府對於農地農用的用心良苦。
 
一筆農地經過幾次的贈與或繼承後,往往共有人數衆多,每個人的持分比例不盡相同,甚至有人不想耕種,早將自己的持分出售,形成了複雜的共有關係,類似這種持分農地可以買嗎?怎麼維護買方權益?
 
首先,共有人間有優先購買優,出賣人出售時,他共有人就買賣的同一價格、同一條件,他共有人可以主張優先購買,如果通知後15日內共有人要買,契約成立,改由共有人承買,如果共有人不買,就會順利登記給新買方。
 
其次,該筆農地是否為套繪農地或是法地空地,攸關他日是否能蓋農舍使用,對於農地價格影響很大,一定要查明。
 
最後,是否有分管契約的訂定,避免一人違規使用,全體受牽連,無法享受稅賦上的減免。
 
鄭文在分享案例指出,在1999年間,有一個家族的農地,經過一次的繼承,當時法令,農地無法分割為單獨所有權,所有權人由一人變成五人,因為彼此是兄弟,為了公平起見,簽立了書面分管契約書,各自管理使用自己的持分,後來老三把土地賣給了老王,點交後二年,老王居然收到了稅捐處的地價稅單,讓老王擔心不已。
 
經查詢稅捐處,原來五兄弟的老大,土地違規使用,稅捐處開單課稅,還好當初老王承買時做足了功課,除了讓賣方通知優先購買權人外,也查明了該筆農地無農舍套繪情事,就連他們兄弟間的分管協議書都完成了換約手續。
 
當稅捐處來函徵收地價稅時,老王將當初和另外四兄弟的分管契約書,提示給稅捐處,經稅捐處查核屬實後,逕以違規使用人大哥為納稅義務人,免除了整筆課地價稅的冏境。
 
當土地的共有人數越來越多,共有的關係也就越趨複雜,切記,多一分準備,少一分困擾,有備無患。
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