民眾購屋應回歸產品品質、合理房價

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台中建商公會理事長張麗莉期望 地價稅及奢侈稅率合理 

文/黃茜茹  奢侈稅沸沸揚揚,各界眾說紛紜,究竟奢侈稅的課徵對民眾、市場及未來是好還是壞?從近年來平均建物所有權移轉登記約40萬件來看,再根據財政部長李述德強調「短期內移轉非自用」是課徵房屋奢侈稅的條件,估計一年影響群眾約只有兩到三萬戶,分析佔總交易戶數約5~7.5%的比例,但是買方短暫的購屋意願受影響是可預見的。 自政府祭出奢侈稅後,看屋買屋的民眾相對保守,台中市建商公會理事長張麗莉對政府打擊「投機客」表示認同,張麗莉提出:追溯回三年前的金融風暴,政府曾提出振興方案,發行消費券,隨著時間遞移,市場一片榮景,可以證明政府的經濟政策是對的,另外值得一提的是,因為我們關注國人海外資金實在太多,一直被經濟學者提出討論,究竟要如何讓國人願意將國外的錢帶回台灣提升經濟,因此才有遺贈稅從50%一路下修到現階段的10%,這所有轉變將經濟面從谷底往上拉升。 但是張麗莉亦提出另一項質疑,若跳脫從台北看天下的角度,綜觀全台灣省,房市是否真有如此熱絡?花蓮和台東仍有一坪五萬的房子,造價都不只如此,可是還是得認賠賣,尤其這幾年來根本沒有新房,光是爛尾樓從有人接手處理到提供至市場都來不及,供需市場無法達到平衡,大家都住在舊舍裡,直到近半年,好不容易要回溫,讓人重新思考:原來我可以換個環境住好一點的房子,這些換屋族事實上根本談不上投機或投資,奢侈稅的產生又讓人止步,反思究竟現在買房對嗎?群眾重新停住腳步再度觀望。這樣的影響其實已經擴大到整個建築業市場,那麼假如政府企圖影響的那兩到三萬戶口袋夠深,也不見得會如大家預期課徵得到稅,相對會打擊到整體房地產稅收。政府將情何以堪呢? 張麗莉語重心長地表示:國人要尋求的應是更精緻的生活環境,有許多人是為家人買房子,抱持的都是向上提升的想法。但是近幾年來房產業者,練的不是蓋房子的功夫,不管原本所學是建築、行銷或企業管理,最後都不得不研究政府出招後的因應對策。 過度放大打房效益 造成自住客觀望 各界的危言聳聽更是一種傷害,從消費者角度來看待,許多民眾觀望憂慮,心想:我現在買的是不是最高點?已購客原先所買的房子行情下跌後,銀行重估房價換來全國人民資產整體縮水的結果,有些消費者當初貸款的錢尚未還清,銀行又要他們給錢,這是否變相要全民買單呢? 於此同時,中部建商已共同商策決定要限制推案量,畢竟管銷、造價和土地成本問題始終存在,避免在節骨眼推案,當推案期程往後延宕,價格下修空間仍有限。市場供給量萎縮,營建市場亦會跟著萎縮,相對地,總案量縮減造成政府稅收減少,恐怕將會是各方所不樂見。長期下來可能造成市場上舊房賣不掉,市場不活絡,建商們不敢再推案,萎縮的結果是失業率提升、鋼筋、混泥土、電機、空調等行業蕭條,經濟往下探,若政府沒有設停損點,恐怕十年內都難以恢復,因此政府一定要思考適可而止。 張麗莉另外提出目前房價與土地的相對關係,理想來說假使整個市場健康運作、交通動線網絡都建構起來後,台中本身市中心往外推移的衛星城市,土地供給量增加後,土地價格下降,土地價格若不高,在沒有打房的情況下,房價自然能下修,中部地區的建商有能力提供更好更適合人居的環境。 打房應有區域化差異 張麗莉指出:以民國八十二年到八十五年的台中五期房價為例,全國商圈房產基本面到現在不曾沒落,但房價十年前與後卻沒有外界所傳的高漲幅,以龍寶建設人文臻邸為例,十多年前每坪的售價是二十三萬到二十五萬,但近年各區推出新建案的價格仍不及當時的價位,對照過去房價差異不大,但民國八十二年一個人的工資平均一天八百到一千元,如今是兩千三到兩千五百元,然土地價格,過去一坪五十到六十萬,現在動輒一、二百萬以上,鋼筋、混泥土、原物料、薪資管銷及造價成本都增加了,何來暴利之有?張麗莉呼籲政府這波打房是否應該進一步分析,以實際數據作為課徵稅額的依據,針對區域採取調控措施,才能對症下藥,達到公平交易原則。 房市回歸自住 投機客出局 張麗莉提醒購屋民眾,不要陷入名牌地段的迷思,即使是新興地方,以台中市新光段為例:四號生活圈為地方帶來了交通的便利,且離大坑和部子公園很近,適合自住,價格也不高,不見得每個人都要擠進七期。建築同業也該反省,莫過度做大消費市場,畢竟消費者的眼睛是雪亮的,她提醒建築同業,最後還是要回歸到消費者的主訴求,以自住型和換屋為主力。尤其縣市合併後會產生許多利多,這利多最後仍取決於產品力夠不夠,目前市場會有短期的觀望,但這畢竟是短期現象,因為目前這波奢侈稅,因為有許多細則仍不是很清楚,一旦明確知道是為打擊短期操作的投機客,消費群眾就不會有過度期待市場會有多大的變化,引起市場停滯及觀望的現象。 現階段短暫的痛是可以忍受,長遠來說,因為國內的經濟指數足以讓國人追求更好的精緻生活,接下來是要重新省思推案速度還有總量管制,一旦供需持續,房價就會穩定,張麗莉希望建商此時心態要穩住,認真思考客戶要的是什麼,好好把房子蓋好,蓋大家買得起的房子,不要暴利、不負責任,創造不炒作的市場與穩定的房價,為消費者建構精緻生活,還有更好的明天。

 

 

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