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從壽險公司買樓看投資之道

列車長
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[房地王/吳正治報導] 最近住宅大樓的房價頻頻受政府關注,使得不少建商將推案焦點轉向商用不動產發展,剛好國內壽險公司受制於龐大資金不斷流進,苦無合適且較好的投資標的,於是近期紛紛搶進商用不動產市場。厲害的是,壽險公司投資不動產的眼光一向很精準,一般的民眾可以從它們的作法學習到不動產的投資之道。 ▲近期國內壽險業者紛紛搶進商辦市場。 近期國內的商用不動市場相當火紅,不少壽險公司紛紛搶占商辦大樓市場,例如富邦人壽先以70.9億元買下內湖的科技大樓,再以67億元買下西門町萬國大樓、南山人壽以268.8億元取得台北世貿二館地上權的開發權。國泰人壽也不甘示弱在23日,以72.5億元搶下黃金地段的三商美邦宏遠大樓。

地上權個案漸被接受

雖然這些驚人價格的商用不動產個案都不是一般民能夠買得起,但是從這些壽險公司搶買的作法,升斗小民也可以從中學得買屋投資的技巧。例如南山人壽以268.8億元的價格投入地上權的開發案,已經超越了台北101大樓50年地上權開發案的206.8億元的決標金,也打破了國內所有地上權開發案的開高決標金額。 ▲台北101大樓的地上權決標金額紀錄已被打破。 這個超高金額的地上權開發案代表,在都市中心土地越來越少的情況下,地上權的個案不論是商用或是住宅大樓,已經成為未來的推案趨勢,大家的接受度也會不斷增加,所以想買市中心地上權住宅的民眾不妨勇敢買進。

出租房屋看人潮

再以前一陣子富邦人壽買下台北市內湖的「長虹凱旋科技大樓」為例,當初富邦人壽就是看上內湖科技商辦大樓林立,未來這裡一定會持續發展出商圈群聚的房地產效益,所以不必擔心未來買了之後卻出租不掉,因此決定在不景氣時仍然出70.9億元的高價買下它。 想買小套房當包租公的民眾,從上面的例子也該知道:千萬不要為了省點小錢,而買下偏遠、沒有人潮商圈群聚效益地段的套房,因為這樣會「賺了房價,卻賠了租金」,沒有人潮的地方只會讓租金報酬率永遠拉不起來。 ▲偏遠地區人潮較稀落,租屋市場難以獲利。

地段好才能調高租金

有趣的是,最近的壽險公司紛高價搶買商辦,業界算出來的租金報酬率似乎都不太高,國泰人壽最新買的三商美邦宏遠大樓估計每年租金報酬率只有1.8%,但是因為這棟大樓就位在即將通車的捷運東門站附近,所以未來可能會再向承租戶調高租金。 一般的民眾當然也可以仿效壽險業的作法,伺機調高房客的房租金額,但是調高前得先問問這個房子是否有優質的地段?美好的裝潢?源源不絕的房客?如果沒有,那就要好好學習壽險業者買樓的眼光,這樣一定能成為成功的不動產投資專家。 ▲捷運地段的房子屬於優質產品,易租、好賣但價格也高。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
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