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快樂購屋術 暸解建商的訂價方式

列車長
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[房地王/吳正治報導] 全台灣第一個預售的合宜住宅熱鬧推出,每一坪才開價19.5萬元,吸引了許多沒有自用住宅的民眾前往看屋,但是很多人不禁要問:為什麼有的建商開價相當離譜,有的建商所定的價格卻可以這麼實在?到底該怎麼自行估算建案房屋的價格,才不會被建商唬了價格? ▲預售屋的個案價格有其訂價策略。 其實一個預售案的定價策略,不僅攸關建商及廣告公司的利潤,更與這個預售案的銷售率息息相關,而且這項定價策略也是業界自身的秘密,因為一旦被同一區域的競爭業者知道之後,房子很可能就會賣輸給對手。 不過,想買預售屋的民眾可就沒有這層顧忌,反而應該多多了解建商的定價策略,才不致於被市場上混亂的價格訊息給迷惑,也才能買到物美價廉的好房子。 ▲每個建案的訂價方式及目的都各不相同。

以成本法推算合理價格

預售案的平均單價推算有很多種,但是最常用的不外乎「成本法」、「市價法」這兩種。成本法是指:建商把土地買進成本(含土地融資利息費用)、營造施工成本、代銷廣告費用和各項稅費加總後,再加上建商預定的毛利率,然後除以總銷售坪數,就可以算出每坪的平均單價。 例如某個建商在台中市文心路附近買了10億元的土地,預定蓋20樓鋼骨住宅大樓,每層樓約有500坪建坪,共10,000坪,總造價約9億元,代銷及廣告其他費用約1億元,總費用就是20億元。這20億元除以10,000坪,代表這個建案的每坪的成本就是20萬元。 ▲建案的土地、造價等成本越高,訂價也就越高。 以建商蓋出來的建案毛利率普遍約在30%計算,建商針對這個建案的訂價若是訂在每坪26萬元,算式為20×(1+30%)=26,這個開價就算是合理;相反的,如果開價超過每坪26萬元,那就代表建商想要多賺一點,或是開價有一點不合理了。

以市價法參考市場價格

另一種算法則是「市價法」,是指建商推案前,先蒐集當地附近各個銷售率在七成以上建案的價格,然後取其每坪單價的平均數,做為推案的價格。之所以要找銷售率在七成以上的建案,主要是銷售率高的個案價格才有參考價值,否則建案單價再高,銷售率卻只有一成,那就代表這裡根本不適合這麼高的房價建案。 例如附近若是有5個建案每坪26萬元,另有5個建案每坪約30萬元,那麼建商若是推出28萬元((26+30)÷2)的房價產品,附近的居民應該可以接受這個價格。當然,建商最後還是會考量地點、建材、大樓規劃等條件,逐步拉高或降低這個每坪28萬元的價格。 ▲暸解市面上的建案訂價方式,才能和建商談價錢。 俗話說:「知已知彼,百戰百勝。」,暸解預售案或新成屋案的訂價方式後,下次準備下訂買屋前,就能在心中先有個理想的買屋價格,才不致於付出太高昂的購屋成本,減輕日後繳房屋貸款的壓力了。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
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