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三步驟安穩實現投資店面美夢

列車長
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[房地王/吳正治報導] 受到房市實價登錄政策實施的影響,住宅產品出現買方和賣方價格認知差距頗大的現象,使得不少房地產投資者轉往店面市場,期望能藉由店面的產品既賺到豐厚的租金收入,又能賺到店面的長期增值利益。不過,店面的總價通常比較高,投資風險也比較高,有意跨足店面市場的民眾要多多做足投資功課。 ▲越熱鬧的店面,總價自然貴得離譜。

Step 1  惦惦荷包斤兩

正如前面所提到的,店面的投資金額通常較高,有許多人以為店面每個月可以收到5萬、甚至數十萬元的租金收益,所以高額向銀行借貸也沒有關係,結果店面買來卻因為出租情況不理想、缺乏租金收入繳交銀行貸款而落入財務困境的地步。因此想要投資店面的第一步,就是先檢視自己的財務狀況。 首先最好是自己本身已經沒有房屋貸款壓力,或是銀行房貸已經繳清的人,再來考慮買店面投資,這樣一方面繳新增的店面貸款才比較沒有壓力,另一方面你的負債情況不高,銀行才比較願意同意給予你較高額度的店面貸款成數,有了較多銀行提供的資金當後盾,自然能夠買到條件較好的店面產品。 ▲店面的總價高,所以取得銀行的資金協助很重要。

Step 2   確立店面投資目的

根據地產業者的統計資料顯示,台北地區的商圈店面因為總價飆漲過頭,拉低了租金報酬率,平均只有1~3%的水準而已,中南部地區反而因為店面價格僅僅溫和上漲,所以租金報酬率普遍有1.5~5%的水準,比台北地區好太多了。 由此可知,選擇店面產品之前,最好先問問自己的投資目的是為了賺取較多的租金收益,還是為了日後的店面增值利益,這樣才能選對符合自己財務需求的店面。 ▲買店面之前,要先想想是為了增值、還是收租為主。 如果是為了日後店面的增值利益,那麼就沒有必要再花大把鈔票去跟別人搶每坪300萬或500萬元的熱門商圈店面,例如台北的東區店面、台中的逢甲商圈或高雄的三多商圈店面;反而可以考慮正在成長的重劃區商圈或捷運商圈,例如三峽北大特區商圈、台中的中科商圈或高雄的巨蛋商圈店面。 ▲逢甲夜市商圈店面的價格已節節高漲。

Step 3  預留周轉金

投資店面就像做生意一樣,當你遇到經濟不景氣時,就會出現店面不易出租,或是承租戶臨時收攤所以不繼續租了,但是店面的貸款卻還是要每個月繳。因此建議買店面的投資人至少要保留三個月店面貸款的周轉金在手上,如此才能讓出租店面的投資事業長長久久。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
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