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投資房地產 建設利多要這樣看

列車長
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[房地王/吳正治報導] 從SARS疫情結束至今,台灣房地產業的大多頭行情已經持續了將近10年。這10年來,除了資金寬鬆、房貸利率低的因素造就了房市的榮景,不斷有利多釋出的公共建設話題,也是投資房市獲利最大的幫手。但是政府的財政赤字持續攀升,不是每個建設藍圖都能如願實現,所以投資房地產之前,還是要先學會看懂政府的公共建設話題,以及注意以下的三種盲點。 ▲投資房地產要跟著公共建設走。

盲點一 計劃趕不上變化

以房地產投資客最愛的捷運建設為例,最近捷運施工或路線產生爭議的案例就是台北市政府以財政劃分法變動為由,表示進行中的捷運萬大線(萬華到樹林)將有停工風險;以及捷運蘆洲站延伸到五股、八里的規劃案傳出可能暫停的消息。 對房市投資者而言,捷運線有沒有經過家門附近影響很大,以新北市的板橋區為例,捷運站附近的中古屋每坪至少40萬元,沒有捷運站的只有30多萬元,幅度相差三成。所以一旦原本有捷運站的利多消失了,房市的投資客必定會面臨套牢的危機。 ▲捷運蘆洲線延伸案傳出異動消息。 因此,面對這一類捷運利多題材的房市投資利益,民眾最好選擇施工中(例如松山線)、或是即將通車的捷運沿線房市(例如信義線、機場線),至於規劃中的捷運線,例如民生線、安坑線、第二期環狀線的規劃離定案還要好多年,施工期限更是遙遙無期,可是沿線的房價卻已經先漲了一大段,所以投資前要謹慎不追高。

盲點二 實質重於未來

因公共建設而投資房市時,還要留意「實質效應」的盲點,才不會把公共建設想得太美。 就舉大台北地區談了十多年的「淡江大橋」(東至淡海新市鎮、西至八里區)案為例,不論是淡水區或是淡海新市鎮的建案,這些年一定會提到的公共交通利多就是「輕軌捷運」以及淡江大橋,然而淡水輕軌捷運已經由行政院核定要發包動工了,但是淡江大橋的興建案連環境影響評估都還沒有過關。換言之,若是環境影響評估過不了關,淡江大橋的計畫案也可能會喊停。 ▲淡江大橋西側引道將直達台北港特定區。 此外,淡江大橋主要是聯絡八里到淡海新市鎮的交道要道,所以對淡水市區附近房市的實質效應並不大,但是有的建案卻會過度提及利多效應,所以民眾要學習自我判斷公共建設影響層面的能力。

盲點三 選舉支票多過美夢成真

即然是公共建設,許多利多就會是政治人物或官方機構率先發布,但是實際上會不會馬上實行,這就成為另一個層面的問題。以政府宣稱耗資4,600多億元的桃園航空城為例,每到選舉期間就會被各黨候選人拿來宣揚或攻擊,桃園縣的建案也幾乎必打此利多消息。 但是如果去問一般的民眾:「桃園航空城的內容是什麼?」八成的民眾都是霧煞煞,甚至不少房市投資客抱持著:「不會當上最後一隻老鼠」的心態,只要航空城建設沒有結案的一天,房價就一直有利多支撐著。 ▲桃園航空城的題材已刺激附近土地價格水漲船高。 這種投資房市的心態其實很危險,因為任何投資工具都有風險,價格也不會只漲不跌,所以對政府提出的公共建設藍圖不能太樂觀,最好的方法還是以「自用」的角度篩選「投資」的房子,才能在房市立於不敗之地。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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