▲房子越蓋越多,要當心房市是否泡沬化的問題。" /> ▲房子越蓋越多,要當心房市是否泡沬化的問題。"> ▲房子越蓋越多,要當心房市是否泡沬化的問題。"/>

房市泡沬徵兆該怎麼看?

列車長
分享:
瀏覽數 :  7
[房地王/吳正治報導] 自從前一次的房市景氣最低點-民國91年發生的SARS疫情之後,國內的房地產市場就展開了11年的多頭行情,直到現在,這一波多頭的房市都還沒有變成空頭市場。但是俗話說:「小心駛得萬年船」,任何金融商品或投資市場都不會只有多頭、沒有空頭,所以在此房市一片樂觀的情況下,我們應該學習並警惕房市可能泡沬的徵兆。 ▲房子越蓋越多,要當心房市是否泡沬化的問題。

空屋數大增

房地產市場會不會泡沫,第一個要看的是「供給」和「需求」是否失控?而空屋數量的多寡可以直接顯示出房地產市面上的供需狀況。至於「空屋」的認定,是根據台灣電力公司計算每戶每月的用電費,如果沒有達到基本度數,就認定這一戶房屋是空屋,這項認定標準也廣為房地產業界使用。 如果空屋數增加,代表供給大於需求,此時若是平均房價還繼續往上漲,房市的泡沬危機就越大;如果空屋數減少,代表供給小於需求,此時房價的溫和上揚就比較理直氣壯,房市的泡沫危機就越小。 ▲空屋數太多,也會阻礙經濟的發展。 根據中央銀行最新發布的「金融穩定報告」中提到,去年底的國內空屋數已經超過142萬戶,比前一年度增加了1.6萬戶。不過,在SARS疫情發生之前,國內的空屋數量只有84萬戶左右,換句話說這11年來,國內的空屋數一共增加了58萬戶,平均一年就增加了5.2萬戶。 可喜的是,前一年度的空屋數只增加了1.6萬戶,比平均值少了很多,可見這幾年空屋數增加的速度已經有減緩的跡象,這都是奢侈稅、實價登錄、中央銀行擴大房貸信用管制的政策發揮了作用,而建商克制推案量、民眾克制、不盲從買屋投資也是原因之一。 不過,不斷攀高的空屋數量對社會經濟的發展就是一種浪費,這些空屋數量也不一定都是賣不掉或產權有疑慮的房子,許多是投資客買了之後才發現租不出去,又因為兩年內賣出要被課徵奢侈稅的限制,所以只好繼續放著等房客,也造成租屋市場投資報酬越來越低的情形。 ▲租屋廣告單越多,代表房市景氣越差。

資金行情泡滅時

經歷過這一次長達11年多頭房市的房地產從業人員或是投資客,大多沒有經歷過前一波民國76年房市飆漲及隨後崩盤的情景。當時是因為台灣經濟奇蹟創造了大筆外匯,使得台幣大幅升值,外資熱錢瘋狂流入造成「台灣錢淹腳目」的盛況。 國內、國外資金也湧向股市、房市,台灣加權股價指數從4,000多點飆上現在都沒有被超越的歷史指數12,682點,當時的股王-國泰人壽一張股票價值197.5萬元,可以買到台北市一間套房;當時的預售屋市場則是上演「一日三市」行情,早上、下午、晚上的成交行情一路往上調,很多個案未公開就賣光光,房價漲一倍的比比皆是,例如林口的房價從每坪10萬元漲到20多萬元。 ▲林口地區的房價十幾年前曾經慘跌過。 但是隨後因為股市資金行情破滅之後,指數從1萬多點殺到3,000多點,許多人在股市的錢慘賠之後繳不出房貸,紛紛斷頭殺出房子,造成房市恐慌、房價跟著崩盤,而且在低檔震盪了至少7~8年。 現在這一波房市的多頭行情也是因為全球及國內的資金寬鬆、利率始終在低檔,大家沒有更好的投資工具,於是紛紛把錢投入房市,造成房價不斷上揚。 然而,最近的國際金融情勢是美國傳出可能因為經濟好轉,而逐步縮減資金寬鬆的規模,如果中央銀行跟進調高市場的利率,國內資金寬鬆及低利率的情勢就會改變,到時候若是房市出現大量抛售潮時,房市就可能出現泡沬行情,民眾不可不慎。 新聞提供:房地王-新屋在地網  http://housetube.tw
關於記者 列車長

相關文章: