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銷售員沒告訴你的地上權真相

列車長
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[房地王/吳正治報導] 自從最高法院做出「部分都更條例違憲」的判決之後,公寓或舊大樓的都市更新之路更難完成,因此許多大型建商包括遠雄、興富發、華固建設等已經宣布不再投入都更業務。反而政府近幾年來不斷地推出「地上權」的土地標租案,讓不少建商也跟著轉向地上權房屋的開發案,也讓民眾多了一個購屋種類的選擇。 ▲有土斯有財的觀念漸漸被地上權建案打破。 尤其影響房市買氣的奢侈稅已經屆滿兩年,釋放出來的買氣讓建商勇於標下地上權的土地,打算在下半年陸續推出地段好、又「物美價廉」的建案,例如冠德建設在台北市大直北安路將規劃案30億元,以20坪為主力產品的地上權建案;華固建設標到的景美財訓所土地則將規劃為1~4房兼備的大型住宅。 近半年來指標的地上權土地標案成果 資料來源:財政部國有財產署、公開資訊觀測站 然而,俗話說:「內行看門道,外行看熱鬧」,大部分對地上權住宅有興趣的民眾都只知道地上權的房子「有屋沒有地,所以房價可以比市價便宜2~4成」,但是房屋銷售人員不告訴你的是:地上權的房子其實有很多背後看不見的問題。 ▲地上權房屋與老舊公寓的房價一樣,都只有市價的6~8成。

一、子孫享受不到房價增值的利益

最近這幾年全國的房地產價格多少都有些上漲,包括地上權的房價也跟著上揚,台北市信義計畫區裡的地上權建案「台北花園」每坪甚至飆到100萬元。但是這樣的個案畢竟不是通例,當地上權的房子在使用土地年限(50年或70年)越來越近時,願意接手的買家也會越來越少,房子的價值就會越來越小,所以就算房價過去曾經飆漲到每坪100萬元,最後還是要回收給土地原有者或是另外訂定租賃契約。 然而,地上權房屋的銷售人員總是會對你說:「等到房子收回的那一天,大家都不在世上了,所以也不會覺得有什麼損失了!」實際上則是,一般房子的屋主可以把房屋增值的利益留給後代子孫繼續享用,但是地上權房屋的屋主子孫卻得面臨「從頭來過」的居住奮鬥史。 ▲大人買房子總是希望可以留給後代。

二、正視地租越來越貴的事實

買了地上權的房子,因為土地是「租」來的,所以地上權房屋的銷售人員總是會對你說:「買了這種房子就不必繳地價稅」的好處,但是他沒對你說的是,這種房子卻要每年繳一筆「租土地」的費用,目前的費率是公告地價的5%,少則數千元,多則上萬元。 更糟的是,公告地價可能每年都會往上調,經濟越繁榮,公告地價漲越多,地租當然也就跟著上漲,最後繳出去的地租將比地價稅貴得多,而且房屋價值還反向一路下滑,這些問題都要靠自己事先想清楚。 地上權房屋的缺點及因應之道

三、房屋增貸難上加難

很多人都會擔心:地上權的房子因為沒有土地所有權,所以銀行不太願意貸款給民眾。此時,地上權房屋的銷售人員總是會對你說:「建商和銀行業務關係良好,又是整批建案放貸,所以只要民眾銀行信用OK,房貸不會是個問題。」 事實上,地上權的房子土地使用年限少則50年、多則70年,銀行房貸年限卻只有20年,所以銀行並不怕房貸款項收不回來,民眾不至於找不到願意承作地上權房貸業務的銀行。 ▲銀行並不擔心地上權房貸回收的問題。 但是銷售人員沒告訴你的是:當你中途想要把房子增貸做為生活週轉金,或是想要轉貸至別家銀行時,成功的機率會比較低,因為還是「房屋價值隨時間而越來越低」之故,所以想買地上權的房子,最好還是多多三思! 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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