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私有土地被徵收了該怎麼辦?

列車長
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[房地王/吳正治報導] 最近苗栗縣政府徵收大埔拆遷戶事件,把土地「區段徵收」的問題炒得沸沸揚揚,甚至台南市鐵路地下化工程的「一般徵收」案件也一併被納入檢討,使得大家開始注意到,原來「土地徵收」還有這麼多學問。民眾如果不好好趁此機會了解政府徵收土地的方式及規定,哪天自己的土地或房屋也被政府強行徵收時,就容易喪失自己應有的權益。 ▲政府進行公共建設,有時必須強行徵收民眾的私有土地。 人民私有的土地之所以會被徵收,主要是各地方政府依據「土地徵收條例」,為了公共建設事業的需要,或是實施必要的經濟政策,基於國家對土地的最高所有權(也就是國家擁有最終支配土地的權力),各地方政府可以運用公權力並依照法定程序,對這些必要的私有土地地主,進行強制補償、收購,以便取得這些私有土地。

土地徵收情況有兩種

然而,政府為了公共建設所採取的徵收情況各有不同,所以針對土地徵收的理由,可以劃分為「一般徵收」與「區段徵收」兩種,也就是這次台南市鐵路地下化工程與苗栗大埔拆遷戶事件的差別。 ▲政府徵收人民的土地或建物可分為兩種情況。 「一般徵收」是指政府在進行造橋、鋪路、水利工程等公共建設時,所用到的土地徵收情況,徵收的面積及範圍會小一點。例如這次台南市進行鐵路地下化路線東移工程時,必須拆遷並徵收407戶居民的房屋,就是屬於一般徵收。 「區段徵收」則是指政府在進行土地開發建設,或增進土地利用時,所用到的土地徵收情況,徵收的面積及範圍會相當大,例如這次苗栗縣政府為了擴建「新竹科學園區竹南基地」,而對鄰近的農地及住家進行徵收,或是各縣市製訂的重劃區土地開發計畫等,都是屬於區段徵收。 一般徵收與區段徵收的不同 資料來源:土地徵收條例 比較特別的是,民眾的私有土地或房舍被政府「一般徵收」的話,只能領補償款,如果是被政府「區段徵收」的話,就可以選擇拿現金(就是補償款)或是分到土地(稱為抵費地或抵價地)。

抵費地最有價值

其中以取得「抵費地」對民眾最為有利。以重劃區的開發為例,有不少原先土地或房舍沒什麼價值的民眾,就因為政府進行重劃區、徵收了名下的土地或房舍,重新給了另一塊地點更好、離商業地或捷運交通用地更近的抵費地,資產及身價立刻暴增數十倍,台北市的信義計劃區、新莊副都心、頭前重劃區、桃園高鐵特區等重劃區都有類似的例子。 ▲新莊頭前重劃區成立之後,造就了不少億萬富翁。 不過這種情形畢竟算是少數,大部分不論是一般徵收還是區段徵收,民眾的房子(或土地)住得好好的,都不願意被政府強行徵收,更何況過去政府強制徵收土地及房子的價格,還不是用市價徵收,而是用公告現值加成(大約是1.4~1.6倍)的方式。 例如某塊土地的市價可能要300萬元,但是公告現值只有100萬元,所以政府以140萬~160萬元的價格強行收購,以致於過去不斷發生民眾抗議政府徵收價格不合理、拒絕被徵收的事件。 ▲重劃區的土地徵收,較不會發生民眾抗爭事件。 所幸,經過大埔農地徵收、中部科學園區第四期土地徵收事件之後,新修訂的「土地徵收條例」已經在去年中立法通過,裡面明定政府的徵收價格必須以「市價」計算(由地政機關查價或不動產估價師進行估價),而不是原先以公告現值加成的方式。所以現在,如果你的土地或房子被政府強行徵收,記得要為自己爭取到最好的市價價格。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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