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賣屋者小心 實價課稅悄悄找上你

列車長
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[房地王/吳正治報導] 僅管財政部三申五令地宣示,目前國內還不會冒然實施「不動產實價課稅」,但是北部地區已經出現不少不動產買賣案例顯示,國稅局靠著已經實施一年多的內政部不動產實價登錄資訊,在合於法條的「查稅補正」情況下,要求賣屋有獲利的民眾補足稅款,所以現階段想賣房子的民眾要當心,實價課稅可能悄悄找上你。 ▲實價登錄成為高價房屋交易課稅的重要依據。 在台北市發生的真實案例是,某位民眾在大安區賣了一戶總價8,000多萬元的房子,總獲利大約是600多萬元。按照所得稅法的規定,賣出房子的獲利必須列入綜合所得稅裡申報,如果提不出當時買進價格的證明時,可以用「房屋評定現值 × 現值所得稅率 = 賣屋所得」的方式,做為賣屋的獲利數據。

民眾偏愛房屋評定現值

所以今年5月初,這位民眾申報綜合所得稅時,就以「房屋現值 × 現值所得稅率 = 賣屋所得」的方式申報賣屋獲利。這棟房子在房屋稅單上記載的房屋評定現值是150萬元,台北市公布的房屋現值所得稅率是48%,所以他申報的賣屋獲利是72萬元(150萬元 × 48%),乘上他的年度綜合所得稅率40%,得出賣掉這間房屋要繳的所得稅是28.8萬元(72萬元 × 40%)。 ▲台北市的房屋現值所得率較外縣市來得高很多。 不過,最近這位民眾卻收到國稅局的補稅通知,理由是國稅局從內政部的不動產實價登錄網上,查到民眾買這間房子的原始買進價格,當然也就知道了這個民眾賣掉這間房子,實際賺到了600萬元的獲利,而不是原先申報的72萬元。 因此,國稅局以600萬元乘上他的年度綜合所得稅率40%,得出實際賣掉這間房屋要繳的所得稅是240萬元(600萬元 × 40%),比起原先要繳的28.8萬元的賣屋所得稅,暴增了將近9倍之多。 ▲豪宅交易成為財稅單位首要稽查的對象。

售屋所得計算不是二選一

看到這裡,大家可能會認為「財政部失言!不是說好暫時不執行『實價課稅』的政策嗎?」其實國內現在確實還沒有實價課稅的法令,但是所得稅法裡卻早有明定:「房屋交易所得需要按照實際交易所得申報」,如果提不出當時買進價格的證明時,才可以用「房屋評定現值率」的方式計算。 所以「實際交易所得」與「房屋評定現值率」兩者是採用的「先後順序」,而不是「兩者二選一」,但是民眾在申報賣屋所得時卻常常搞錯,以為可以選擇最便宜的計稅方式。所以國稅局以這種「查稅補正」的方式要求民眾補稅,並未違法,也使得最近有意賣出房子的民眾開始擔心,實價課稅是不是已經變相上路。 ▲有意賣屋的民眾要多留意申報房屋出售所得的規定。

保留房屋持有成本單據

然而,民眾不必過度憂慮,因為實價登錄的政策是去年的8月才開始實施,換言之,國稅局能利用實價登錄資訊查詢到的買進時間點,也只到去年8月而已,8月之前買進房屋、隨後出售的民眾,比較不會被稅捐稽徵單位查核到購屋成本。 此外,目前被查核需要補稅的民眾,大多是常常出售房屋的投資客,或是賣出總價數千萬元房屋的民眾,一般賣屋的民眾不會列為優先查核的對象。只不過,未來不知國稅局的查核對象是否擴大的情況下,民眾最好多多保留購屋成本(或費用)單據,例如仲介服務費、房屋及地價稅單、修繕費用支出單據等,才能拉高房屋持有成本、降低賣屋利益的課稅費用。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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