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私校財務傳危機 學生套房包租公難當

列車長
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[房地王/吳正治報導] 「少子化也會重創投資老本?」,台灣少子化的問題越來越嚴重,連帶影響的不只是人口老年化漸漸邁向全球第一,現在連許多私立學校都面臨招不到學生的窘境,跟著受害的則是當初重金買下學生套房的包租公、包租婆,也要隨之擔心套房閒置、收不到租金的問題。 ▲台灣人口老化問題將影響到房地產市場。 最近除了國內政爭的新聞之外,另一個令人吃驚的事就屬「老師被欠薪7個月」的新聞。因為公、教人員一向被認為是「鐵飯碗」的行業,但是南部一所技術學校傳出財務危機,老師已經好幾個月沒有領到薪水,主要原因是受到少子化衝擊之後,學校從以前擁有上萬名學生,到現在只剩下1,000多名學生,不只學校、週遭商家賺不到錢,附近的學生套房更別想有學生入住。

大學倒閉 包租公將慘賠

事實上,許多大專院校招不到滿額的學生早已不是新聞,10多年以前大學聯考的錄取率只有25%,現在錄取率早就達到99%,幾乎不必苦讀,有考試就有學校等著學生來報到就學,一些名氣較差的學校自然會常常遇到學生招生不足的現象。 ▲風評好的國立大學較不擔心招不到學生。 房地產投資敏銳度高的包租公、包租婆當然也不是省油的燈,不會無視學生減少的風險而不顧。因為這些投資客下手買下公寓或整棟透天厝,並改建為學生套房時,光是買屋價格可能就要800、900萬元,再加上改建裝修的成本,總共就要上千萬元。如果不是長期看好這個學校的優良校風、學生穩定增加程度,以及每年至少要有4~8%的收租報酬率,大家也不敢隨隨便便就花錢改建成學生套房。 因此想當個穩定收租的包租公、包租婆,地點及學校的選擇,最好事先就要考量以下幾個原則:

一、學校風評的好壞

「好學校才會有更多學生搶著要就讀!」所以就不必擔心買了學生套房而沒有學生來住,這是投資學生套房最簡單的原則。問題是,該從哪裡去找到「好學校」?除了可以從聯考放榜的榜單中,查詢學生心目中前十大志願的學校之外,到外地投資學生套房之前,也可以先問一問當地居民學校的風評,以及學生外宿的情況如何? ▲國立師範大學校譽及風評都很不錯。

二、學生人數越多越好

學生人數絕對是學生套房租金收益的最佳保證。以私立大學人數最多的淡江大學為例,這一學年的學生人數高達2.8萬人,學校提供的宿舍根本不敷使用,而且淡江大學離淡水捷運站還有一大段距離,因此即使住北部的學生也以外宿居多,以致於造就了淡江大學外面龐大的租屋商機。 最新全國大專院校學生人數排名 資料來源:教育部統計處

三、生活機能是否便利

投資學生套房所要考量的地點,並不單純只是離學校越近越好,也要考量附近的生活機能是否便利?因為除了學生之外,校園外便宜又繁榮的生活商圈也常能吸引外地上班族前往承租,所以若是有便利的生活機能等於多了一層收租的保證。

四、多校群聚賺最多

只靠一所學校的學生來住宿,這對已經投入上千萬元的包租公而言,收租的穩定度風險實在太大,因此如果能夠有多所大專院校同在一個區域,那麼外宿學生的人數必定更多,收租的穩定度也一定更好。 ▲清大、交大就在隔壁,租屋市場收益高。 全台擁有「多校群聚」的學生套房收租優勢的區域其實不多,比較有名的包括新竹市的「清華、交通」大學區域、桃園中壢市的「中央、中原」大學區域、台中市的「東海、靜宜」大學區域以及台北市士林區的「文化、銘傳」大學區域等,想當包租公的民眾不妨前往以上的區域下手。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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