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新北市房產緊箍咒 擴張趨保守

列車長
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【房地王記者/邱和珍新北市報導】 根據營建署2013年9月份統計,新北市7月份建築物開工件數為29件,較上年同期減少1件,降低3.3%;總戶數則為1,934戶,較上年同期減少3,859戶,降幅達66.6%。即使國內景氣復甦力道仍然不足,但有購屋需求的民眾其實不在少數,這或許正是建商持續推案的原因所在。

景氣不佳  戶數萎縮

新北市於2009年至2013年間,平均每年7月約有28件住宅建案開工,每件約1,723戶。雖然新北市的開工總戶數較上年同期大幅縮減,但平均每戶坪數則為59坪,較去年同期增加11坪,增加22.9%。 倘若排除購地成本,平均每戶造價成本約261萬元,較去年同期增加43萬元,增加20.1%。由於開工的新建案大都增加每戶坪數,使得每坪造價成本較去年同期減少約1,500元,降低3.3%。 營造業因屬於內需型產業,其營運狀況深受國內生產毛額(Gross Domestic Product,縮寫GDP)、國民所得(National Income,縮寫NI)、消費者物價指數(Consumer Price Index,縮寫CPI)等總體經濟因素影響,使其每月開工件數時有增減。

利潤至上 追求坪效

自2004年起至2013年第2季為止,十年來國內GDP、NI與CPI的成長率均呈現微幅變化,只有在2008年至2009年間,因受到全球金融海嘯波及,導致全球貿易緊縮,連帶影響台灣經濟發展,使這三項指標均呈現巨幅震盪。 從以上數據可知,建商固然受到各種外在經濟因素而調整開工件數,但同時也藉由規劃中、大坪數的房型,以達到營業額最大化的目標。另一方面,由於地價飊漲的速度比房價還快,建商為了獲得最大利潤,無不費盡心思,力求降低每坪造價成本。 不過,如果碰到物價上漲,每坪造價還是免不了會跟著調整,屆時,建商就會另立名目,將衍生出來的成本加到售價裡面。

不能說的秘密

還有另一種情形,當GDP、NI與CPI都下降時,為何建商的成本反而降不下來,售價仍是如此之高? 一般來說,不動產的價格結構可以用以下公式表示: 售價=土地價格+建築成本+管銷費用+合理利潤+超額利潤 其實,不動產的價格與一般製造業的價格結構,大同小異,只有超額利潤是目前較受人詬病之處。由於建商將未來漲價的部分劃入超額利潤,使民眾可能必須多付一些價款,才能實現築屋美夢。 以新北市為例,2010年第2季共有73件住宅建案開工,總戶數為3,561戶,到了今年第2季共有75件住宅建案開工,總戶數為2,839戶,相較於2010年減少722戶,降低20.3%。在每戶坪數方面, 2010年第2季平均每件每戶約60坪,2013年第2季則縮減為53坪,相較於2010年減少7坪,降低11.7%。 儘管新北市2013年第2季的開工件數與每戶坪數都比2010年第2季略為減少,而且GDP、NI與CPI均較上季為低,但平均每坪造價仍達3萬6千餘元,較2010年第2季平均每坪造價多出500元,增加1.4%。 由上述可知,不動產的價格結構除了有一大部分是土地成本以外,還有一些是建商另立名目用來抵銷購地成本,或許這也是業者獲取超額利潤的手段之一。 一般來說,位於A級地段的不動產,奇貨可居,土地原始取得成本也相對很高,加上完善的公共設施,不論景氣好與壞,房地增值大都會超出合理的利潤範圍。因此,如果手邊有閒錢想要投資房地產,建議以地段作為首要考量,其次是貨比三家,最後是還沒達到設定的價格下限以前,絕不輕言出手。 新聞提供:房地王_新屋在地網 http://housetube.tw
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