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央行暗示升息 購屋族因應四步驟

列車長
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[房地王/吳正治報導] 中央銀行總裁彭淮南罕見地在央行理監事會議中,暗示「利率不可能永遠這麼低」以及「房貸戶要留意未來利率變動的風險」,這番談話被認為彭淮南已經在暗示房貸利率將在不久後開始升息。消息傳來,不僅股市裡的營建類股股價重挫,房地產市場也開始彌漫不安的氣氛。手中有龐大房屋貸款的民眾應該提早學習「算、還、延、搬」四步驟,讓自己的房貸壓力降到最低。 ▲央行可能升息,施工中的預售屋交屋後,房貸利率將比現在還高。 通常分析中央銀行是否有升息的計畫,主要的觀察項目就是看「實質利率」。實質利率是指「一年期銀行定存利率減去通貨膨脹率」,實質利率如果是正數,表示錢放在銀行裡,扣除通貨膨脹的侵蝕之後,還有一點利潤可拿;如果實質利率是負數,就表示錢越來越不值錢,就算放在銀行裡也會越來越薄,這對國內經濟發展有重大的負面影響,所以是各國央行所不樂見到的情形,唯一解決的方式只有升息一途。 最近幾年台灣實質利率變化表 單位:% 央銀行、主計處 從以上的近幾年國內實質利率變化情況就可以知道,中央銀行好不容易在今年扭轉了過去連續兩年的實質「負」利率的情況,出現了0.285%的實質正利率,有鑑於明年的通貨膨脹率將會上升到1.39%,以現有的1.355%利率來看,又會出現實質「負」利率的情況,所以中央銀行在今年年底之前升息的機率已經大幅增加。 即然房貸利率上升的趨勢已經勢不可擋,對國內廣大「薪水不漲、房貸要漲」的有殼蝸牛族而言,可謂日子越來越難過,但是面對問題還是得採取「算、還、延、搬」四步驟,先算出房貸利率上升之後,對家裡的收支變化是否產生嚴重的負擔。 ▲銀行對利率波動極為敏感,房貸戶要提早因應。

算出每個月多出多少房貸

以購買總價1,000萬元的房子、貸款700萬元、無寬限期20年期、房貸利息2%的房屋貸款為例,每個月要還給銀行的本金加利息大約是3萬5,412元。如果央行升息到3%,每個月要還給銀行的本金加利息就會上揚到3萬8,822元,等於一個月多支出3,300元的房貸負擔。 利率上升,每月房貸金額比較 這筆3,300元看似對每個月有10萬元的雙薪家庭不是太大的負擔,但如果是單薪家庭,或是家庭月收入只有5萬元以下的家庭,等於多支出月薪6%的負擔,此時就要考慮提前還掉部分房貸,以便降低每月要繳交的房貸總額。

還掉部分房貸

從以下的每個月房貸金額試算表可以看出,如果房貸利率從2%上升到3%,而房貸戶仍然想要維持原先每個月只繳3萬5,000多元的本息平均攤還金額,只要提前還掉60萬元給銀行,就能降低房貸升息對家庭支出帶來的衝擊。至於還掉房貸的錢要從哪裡來?可以向父母無息借貸、或是變賣手中的績優股票、汽車等資產,總之省房貸大作戰,什麼方法都要嚐試看看。 提前還款,每月房貸金額比較

延長房貸年限或申請寬限期

然而,並不是每個家庭或年輕購屋者都有富爸爸、富媽媽可借錢,也沒有足夠的股票、資產可變賣,此時也可以向銀行申請延長貸款年限,從原本的20年房貸延長到25年、甚至30年,或是申請房貸寬限期,就能減輕每個月的房貸負擔。 延長房貸年限,每月房貸金額比較 不過,中途申請房貸寬限期,有時需要提出失業或財務困難的證明,把房貸年限拉長也會延長當「屋奴」的時間,非不得已的情況下,還是不這麼做比較好。

搬房貸到利率較低的銀行

另外,房貸利率如果上升之後,房貸戶也會接到不少銀行發出「房貸搬家」的廣告,鼓吹你把利率較高的房貸換到房貸利率較低的銀行,但是「房貸搬家」通常會有許多抵押權塗銷費、手續費、代書費等金額要繳交,所以「房貸搬家」之後是否真的划算,還是要自己精打細算一番,再做決定比較好。 ▲房屋是不動產,其抵押權搬動的手續很麻煩。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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