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奢侈稅寧可合法避稅 不要逃稅

列車長
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[房地王/吳正治報導] 最近財政部長張盛和對外表示,預售屋是「一種權利」,不是實體屋,所以不會課徵奢侈稅。這項說法引來房地產業一片叫好聲,但是奢侈稅修法的方向仍然不變,而且針對市面上五花八門、各界傳授的「奢侈稅」,財政部已經加重查稅的腳步,一旦被查獲不合法的逃稅,罰金最高可處以稅金的三倍,有意投資房地產的民眾千萬不可輕忽。 ▲這些年賣屋的民眾要多注意規避奢侈稅的方式。 現在民間傳授賣屋的人規避奢侈稅的方式,通常都是由房屋仲介業或地政士(俗稱「代書」)教導的,問題是他們有的對稅務課徵法規不是完全暸解,有的則是為了拉攏生意,刻意忽略或引用錯誤做法,使得民眾用了以下常見的規避奢侈稅的方式:

一、以「預告登記」確保不動產的產權

什麼是「預告登記」?舉例來說,小王把房子賣給了小李,但是因為小王的房子買不到2年就賣出,會被課徵奢侈稅,所以小王和小李約定好,不能在這個時候辦理房子的產權移轉及過戶。但是小李已經把買房子的錢給小王了,如果不能過戶,要怎樣才能確保自己擁有這棟房子的產權權益呢? ▲民眾規避奢侈稅的作法大多來自售屋人員的建議,但是可行性有待商榷。 小王和小李可以一起到當地地政機關辦理不動產的預告登記,這項登記的作用就在於保障買賣雙方對這個房子的產權移轉、內容事項的合法性。如此一來,小李就不必擔心,小王收了賣屋款卻在課徵奢侈稅的期限到齊後,不認這項買賣的帳。 然而,現在的國稅局查稅人員也知道有這項「預告登記」的逃稅方式,所以已經和地政機關的資料庫密切連線,針對兩年內買賣雙方曾經簽訂「預告登記」的不動產買賣案件加強查核,甚至直接認定是意圖逃稅而開罰,所以未來再以「預告登記」的方式規避奢侈稅的作法可能漸漸行不通了。

二、人頭戶假買賣、真逃稅

有時房仲業者會教導一般民眾,以房地產投資客最常用的「人頭戶」,做為逃避奢侈稅的方法。例如父親以子女(通常是成年人)的名義購屋,並且把子女的戶籍遷進裡面,把房子弄成是子女的自用住宅,所以未滿兩年賣出這棟房子,就不必課徵奢侈稅。 但是現在國稅局的查稅人員會去查這個子女的收入狀況以及銀行帳戶流動情形,看看足不足支付購買這間房子的自備款?能不能負擔每個月的房屋貸款?以及賣了房子之後,資金是否流到父親帳戶裡?如果是,那麼國稅局就會認定是以「人頭戶」買賣不動產獲利,將在稅金之外,再處以1~3倍的罰金。 ▲以子女名義買屋,要留意贈與稅的稅負;賣屋時要注意奢侈稅的查稅問題。

三、假租賃、真逃稅

為了幫持有未滿兩年的賣屋人躲避奢侈稅,有的售屋人員會建議買賣雙方簽訂假租約,買方以每個月支付高額的租金給賣方當作自備款,並持續兩年之後再過戶,以便賣方能躲避奢侈稅,買方能把大筆的購屋自備款變成月付,又能馬上搬進屋內居住,算得上是買賣雙方皆大歡喜。 不過,國稅局的查稅人員也不是省油的燈,針對買屋之後,在不滿兩年就賣出房子又能賺取暴利的投資客,會查核這些人的帳戶以及買屋者的匯款資金動向,看看是否有每月不正常的高租金流動,如果查出有「假租賃,真逃稅」的情形,同樣會不留情的開罰。 更重要的是,如果一旦被國稅局認定是假預告登記、假人頭或是假租賃,通常都會先寄補稅單及罰單,民眾都要再花很長的時間申訴、或打行政訴訟,才能撤銷這些補稅單及罰款。由此可知,最合法的避稅方式就是乖乖買屋放了兩年再賣,就不會有任何空間讓查稅人員找麻煩了。 ▲民眾要花長時間申訴或打行政訴訟,才能撤銷奢侈稅的補稅及罰單。 此外,如果民眾先買、再賣房子不滿兩年的時候,真的遇到特殊情況而一定要採用上述「預告登記」、「先租再買」或「買屋給子女」等三項作法時,記得備齊必要的資料,主動與當地稅捐機關聯繫並申請免徵奢侈稅,以免日後被查稅時,被認定是「故意」犯行,而加罰1~3倍奢侈稅額的罰金,那就划不來了。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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