快樂購屋術 已購族省息大不同

asuswu
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[房地王/吳正治報導] 最近房市交易轉趨冷清,一部分是因為行政院主計處公布今年第三季國內的經濟成長率只有1.58%,經濟景氣不佳連帶影響各項投資意願,一部分則是因為民眾開始擔心明年升息的問題,會造成房貸支出的壓力大增。此時省息大作戰就變成明年度民眾首要學習的功課,這其中,首購族和已購屋族因為繳房貸期間、信用情況、貸款條件都不一樣,因此要學習的省息作法也不一樣。 首購族 ▲首購族和已購族的省息方式略有不同。 之前介紹過房屋首購族大多是社會資歷還不足、財務狀況不強、經濟能力有限的族群,所以要多多利用政府優惠房貸、找有力保人、找常往來的銀行申請初次房貸等方式來爭取較低的房貸利率。 首購族與已購屋族省息的差別
 項 目

首購族

已購屋族

 財力 較不足夠,沒有繳交房屋貸款的經驗 財力較豐厚,已經有繳息的經驗
 議息能力 銀行往來經驗少,較不能和銀行爭取廉價利率 可以和銀行對利率討價還價
 優惠利率 可享有首購或政府推出的優惠利率 第二間房屋不能再享優惠利率
 轉貸 不需要轉貸 可利用轉貸方式降息
 相同處 要多多貨比三家不吃虧 要多多貨比三家不吃虧
已購屋的房貸族則是繳了不少年度的房貸,當然也不能再回頭申請政府新的優惠房貸,所以面對房貸升息的趨勢,作法上要比首購族還要更積極一點,至少可以嚐試以下的幾種方式:

一、主動要求銀行降息

房貸利率不是一成不變的,即然繳了一段時間的房屋貸款會隨著金融市場的情勢往上升息,當然也可以往下降息。但是銀行是穩定賺取房貸利息的得利者,當然不會主動幫你調降房貸利息,如果繳房貸的民眾沒有主動提出要求,就得默默地繼續繳交高額的房貸利息。 房貸 ▲要向銀行主動要求,銀行才會對房貸客戶降息。 已經繳了一段期間的房貸支出的民眾,為何可以向銀行要求降息?這是因為當初和銀行簽訂房貸合約書時,可能因為申貸人的收入不夠高、有兩棟以上的房子或是其他原因,導致一開始的房貸利率就比別人高。所以繳了1~2年的房貸之後,就可以向銀行申請調降房貸利率,銀行為了留住準時繳房貸的客戶,通常會答應房貸戶的降息要求。

二、找銀行轉貸

如果向房貸銀行提出調降利率的要求,銀行卻不願意降息,或是降息的空間不如你的預期時,那麼也可以考慮把房貸換到另一家銀行。現在許多銀行都有推出「換房貸」的優惠利率,只要維持良好的信用、提出足額的擔保品或保人,都可以享有比原來的房貸利率更低的優惠。 房屋 ▲拿房屋去轉換房貸的成本也要一併考量清楚。 值得注意的是,房貸轉貸的費用要先精算一番,整個過程可能產生的費用包括開辦費、代書費、規費等,大約在新台幣2萬元上下。如果經過轉貸之後,每個月能夠省下1,000元的利息費用,大約兩年就可以回本了。

三、把機動計息改為固定計息

大部分的民眾買屋都是採用政府的優惠房貸或是指數型房貸,這一類的房屋貸款利率都是採取「機動利率」計息,也就是當中央銀行調升金融市場的利率時,這些房貸利率也會跟著調升。 房貸利率 ▲未來房貸利率將越來越高,買屋壓力將越來越大。 想要省息的民眾可以向銀行反映、或是重新簽約,把原先的「機動利率」計息方式,改為「固定利率」計息,如此一來,明年升息時,房貸利率就不會隨著利率的波動而變動。不過, 銀行也不是省油的燈,通常採取固定計息的房貸利率會比較高 ,大約比機動計息的房貸利率多個1~3碼(0.25~0.75%),民眾要好好考量。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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