認識法拍屋 認清瑕疵擔保責任

無涯子
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[房地王/吳正治報導] 沈寂已久的法拍屋市場,最近出現了「法院不負瑕疵擔保責任」的相關新聞,而再度引起民眾、立法委員及房地產業者的重視。究竟什麼是「瑕疵擔保責任」?為什麼法院可以不負這個責任?遇到這樣的規定,民眾又該如何確保自身的權益?這些問題都是要買法拍屋之前,必須知道的購屋知識。 6 ▲房屋若是有瑕疵,賣方要負擔保責任。 所謂「瑕疵擔保」責任是指,賣方把一件物品(可能是車子或房子等物品)賣給買主時,有義務在事前誠實告知這個東西的不良情況,這個告知的動作,就是「瑕疵擔保」責任,以免買主買到被欺騙或隱瞞的不良物品。以房子而言,小從漏水、大到房子是海砂屋、凶宅等,都算是房子的瑕疵,原屋主必須負擔「瑕疵擔保」責任,據實告知買主或房仲業者,否則就算違法。

法院不屬於法拍屋賣方

那麼執行法拍屋拍賣的法院,為何可以「不負瑕疵擔保責任」?這是因為法院不是物品或房屋的「賣方」,它只是以公權力執行房屋被拍賣的債權追討,不負責物品好壞的調查,所以強制執行法第69條才會明白規定:「拍賣物買受人就物物之瑕疵,無擔保請求權」,所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任。 6 ▲執行法拍屋拍賣的法院,不負瑕疵擔保責任。 以最近這則法拍屋買賣糾紛為例,這位單親媽媽以270萬元,標下已經流標三次的透天厝,直到她把房子拿去銀行抵押要求辦理房屋貸款,結果每個銀行都拒絕她,並且告訴她這間房子是「凶宅」,她才知道銀行不願核撥房貸的原因,但她也控訴法院沒有事先公告法拍屋的凶宅資訊,才會讓不知情的民眾誤買了凶宅,而銀行不願核撥房貸讓她無法順利交屋只好棄標,先前繳交的法拍屋保證金就被法院扣留,等待這間凶宅法拍出去之後,扣除差額所剩的金額才會退還給她。 6 ▲凶宅的查詢,可找當地警察局協助。 更令人生氣的是,法院在收到她的棄標控訴之後,卻在下一次法拍過程中主動標註「凶宅」,因為已經有棄標人主動告知法院此物件的凶宅瑕疵,但是交付拍賣的原債權銀行是不會主動告知法院的。最後這間凶宅以231萬元標出,這270萬元減去231萬元的39萬元差額,就成為這位單親媽媽對法拍屋「不負瑕疵擔保責任」的不暸解而產生的損失。

多問、多聽、多看

由此可知,民眾想要從較便宜的法拍屋市場中獲得居住利益,一定要廣泛蒐集法拍屋資訊,並且保持比一般購屋大眾更多的敏感度。例如當一間法拍屋經歷了第三次拍賣都還沒有人投標,代表這間房子一定有問題,後續要再多多查詢這間房子的底細;下標前或看法院的法拍屋公告時,也可以多多和一旁有買法拍經歷的民聊聊,看看他們對這間法拍屋的看法;最後一定要到這間法拍屋的現場,和附近的鄰居、大樓管理員甚至管區派出所的員警閒談,一方面暸解居住環境,一方面也能知道這間房子是不是有凶宅、幅射屋、海砂屋等瑕疵。 6 ▲買法拍屋之前,要多多到現場看看環境。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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