房地名詞教室 房市泡沫十大指標

asuswu
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[房地王/吳正治報導] 財政部長張盛和對房市的觀察,常有讓人意想不到的評論,例如最近他說財政部有觀察國內房市是否泡沫化的10大指標,其中6、7項指標已經超標,所以房市泡沫已經存在,但沒有人知道何時會破,就像基隆黃色小鴨的情況。目前國際間的經濟學者對房市是否有泡沫危機,觀察的項目不外乎以下十大指標,大家可以學著自行評估看看:

一、每月房貸支出與家戶所得比率

大家都聽過這項標準要在33%以內(也就是3分之一),超過這個數字,意謂家庭的娛樂休閒、教育支出甚至未來的退休基金都會受到房貸的侵蝕。例如小張夫妻每個月收入10萬元,房貸支出要4萬元,小張的每月房貸支出與家戶所得比就是40%(4/10)。現在全台家庭的平均數值約在33.7%,房價最貴的台北市甚至達到48.8%。 21 ▲台北市房貸與家戶所得比已達到將近一半的比例。

二、房價與所得比率

國際間的標準是4到6倍,超過這個數字,代表房價太高了、或是民眾的所得太少了。台灣的都會區擁有地狹人稠的特性,所以適度放寬到5到7倍也未嚐不可,台中市、高雄市大約是7倍多。不過,台北市已經達到14.7倍,可見房價的確漲過頭了。

三、房價漲幅與經濟成長率比較

這兩個數字最理想的狀況應該要「亦步亦趨」,若是一年的經濟成長率是3%,房價可以有3%的漲幅。近十年來全台的房價平均年漲幅大約10%左右,但是經濟成長率卻陷入2%的保衛戰,兩者相差5倍,顯然房價漲大凶了。

四、房貸餘額與GDP的比率

房貸餘額指的是「銀行業借給民眾買屋及建商買地、蓋屋的貸款」,GDP(Gross Domestic Product)是指「國民生產毛額」。這個比率要小於40%,若是大於40%,代表房地產業的借款已經多到會危及國內的經濟發展。目前台灣大約是39至40%之間,勉強算是及格。 22 ▲國民生產毛額若能創新高,房價才可以有再漲的空間。

五、房價2至3年漲幅

房價若是觀察長期的,看不出暴衝的危險程度,所以經濟學者只看房價2至3年的漲幅。如果漲幅超過30%,相當於一年漲10%以上,就有泡沫危機;反之就還好。北台灣及中、南部的都會區房價短期漲幅已經超過30%,房市有過熱跡象。

六、租金報酬率

標準的數值是5%以上(也有人稱為「房價與租金的比例」,標準是20倍),例如總價1,000萬的房子,一年的租金收入至少要有50萬元。如果低於5%,表示房價太高了,扣掉房貸利息、房屋稅金及維修費,買屋出租都不划算。現在中、南部還有4~7%的租金報酬率,台北市、新北市只剩下1~3%,還是因為房價太高拉低租金報酬率了。

七、房價與租金的連動走勢

如果國內的經濟成長很好,帶動房價上漲,也刺激租金跟著上漲,兩者呈現「正向」走勢,那麼就算租金報酬率不到5%,房市也還算是安全的;但若是房價上漲,租金沒有跟著漲起來,兩者呈現「反向」走勢,那麼就算租金報酬率達到5%,房市未來還是有疑慮的。 21 ▲房價與租金的走勢要一致,否則房市就不太健康。

八、空屋率

房子若是租不出去,空屋率就增加了。合理的空屋率標準在10%以下,超過的話就是投資用途的房子太多了,一旦大量賣出就會壓垮房市。營建署最近公布的全台空屋率大約是10.6%,稍微多出標準值。

九、投資性購屋比例

標準值是20%以下,也就是5個購屋者當中,投資(含置產型)客只能有1個,自住型的要佔4個人。自從政府祭出奢侈稅、以及全球量化寬鬆政策漸收手之後,投資性購屋比例已經低於20%了。

十、房屋開工月增率與銷售率的連動

房地產號稱「火車頭」工業,所以國外常發布「房屋開工」月增率(或稱房屋開工率)的數值,做為判斷經濟是否復甦的指標。不過,台灣沒有這項指標,銷售率也缺乏官方數據。但是可以從營建署的「建照核准戶數」來觀察,2013年的前3季建照核准戶數已經超過9萬戶,全年很可能創下7年來新高,需要往後幾年來消化新成屋。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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