房地名詞教室 預售屋紅單

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[房地王/吳正治報導] 去年各界積極探討預售屋房價飆漲的原因,多是因為投資客炒作「紅單」所致,所以財政部在去年就宣示要積極追查是否有「紅單」逃漏稅的情形,最近公布查稅的成績相當不錯。究竟什麼是「紅單」?炒作「紅單」要怎麼賺錢?對一般買預售屋的民眾有什麼影響?值得有意暸解預售屋銷售過程的民眾好好學習這一門「紅單」課程。 21 ▲預售屋市場的紅單買賣早已被國稅局盯上。 想要暸解預售屋的「紅單」,要先從預售屋的銷售情況開始談起。預售屋代銷人員表示,一般的預售建案銷售期,可以分為「潛銷期」及「公開期」兩個階段。潛銷期是指這個預售建案的產品定位、坪數規劃大致都已經定案,但是每坪開價格還沒有決定,所以尚未正式對外公開、甚至接待中心也還沒有蓋好的階段;公開期則是指每坪開價已經決定好,正式對外開始銷售的階段。

紅單多發生在潛銷時期

在潛銷期的階段,建商或代銷公司為了營造快速銷售的話題,會找出以前曾對他們買過房屋的口袋名單或是老客戶,在未取得建照時、每坪開價還沒完全決定、或是以每坪較低的價格,讓他們先預訂部分戶數,但是必須先繳交一筆數萬元的訂金給代銷公司或建商,然後代銷公司或建商再給這些客戶一張「預售屋買賣權利預約單」做為優先承購的證明,上面會註這個預約單的顏色一般是紅色的,所以房地產界就稱它為「紅單」。 21 ▲預售建案的潛銷時期,較會發生紅單亂象。 另一種紅單的情況,則是建商並沒有安排潛銷期,而是附近的房市投資客看好這個預售建案的後勢,認為若是先一步買下來,以後會有價差可賺,於是主動找建商開價、談好每坪購買的價格,一樣先付一筆數萬元的訂金給建商,並簽下預售屋買賣權利預約單,裡面註明每坪的購買金額,即可享有優先購買及簽約的權利,實際上卻不是真的要買下預售屋,而是把紅單加價賣給後續來看預售屋的民眾,以便賺取紅單的差價。

投資客賺飽,首購族受苦

房市投資客從紅單賺錢的方式有兩種,一種是直接「加價出售」,例如某個建案的高樓層戶數很搶手,投資客優先以10萬元買下這個高樓層產品的紅單,然後在接待中心附近找尋買不到高樓層的民眾,以30萬元的價格把紅單賣給民眾,民眾拿著這張紅單就可以買到這戶高樓層的預售屋了,這個投資客轉賣紅單就輕鬆賺了20萬元。 21 ▲房價暴漲的重劃區建案,紅單情況較多。 另一種紅單則是載明了每坪的買進價格,投資客則是每坪加個1至2萬元賣出,那麼紅單賺取的暴利就更多了。例如這次國稅局查到某個投資客在新莊副都心建案,以每坪加價4.5萬元賣出坪數大約60坪的預售屋紅單,一轉手就賺進270萬元的差價,買到紅單的民眾當然就多付出了270萬元的房價。現在財政部已經鎖定這種紅單轉賣賺差價的情形查稅,漏報的投資客將加罰稅額的50%做為罰金。 由此可知,「紅單」只是預售屋買賣的權利,它和預售屋下訂後繳交的訂金單不同,由於紅單的金額較低(通常10萬至30萬)、有些惡意要炒作建案熱銷的業者甚至一戶多賣好幾張的紅單(預售屋每戶的訂金只能收取一戶),以便營造出多方客戶搶購的假象,實際上卻破壞了正常的預售屋交易秩序。 21 ▲優質建商推出的預售建案,並不會有銷售紅單的情況。 因此,正派的建商或代銷公司其實是不會拿「紅單」來銷售的,有些建商甚至規定預售屋的買賣合約簽訂之後,不允許購屋者再次更換名字,直到實際交屋之前才能換名,目的就是要杜絕房市炒作轉賣、賺差價的亂象。民眾買預售建案就要找好的建商,即是保護自己、也是保障他人購屋的權益。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw

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