認識法拍屋 新手先找點交屋

無涯子
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[房地王/吳正治報導] 最近北台灣的房市熱度明顯下滑,可是房價的下跌程度卻仍然緩慢。此時不少房市專家會建議有急著居住需求的民眾,或是不能長時間等房價下跌的民眾,不妨試試到法拍屋市場找便宜屋。不過,法拍屋畢竟是另一個專業、且對多數人而言是個較為生疏的市場,所以新手若是要買法拍屋,一定要先從有「點交」的法拍屋下手。 22 ▲想買法拍屋的民眾,要先找有點交的房子。 所謂法拍屋的「點交」,意思就是由法院清點這間法拍屋,沒問題之後就把房子交給法拍屋得標人的過程。這個過程看起來是理所當然,但是因為法令上有「買賣不破租賃」的規定,所以當法拍屋裡遇有其他承租民眾正在住時,法院就會把這間法拍屋列為「不點交」。 換句話說,買了不點交的法拍屋至少會有以下的風險:

一、承租戶有權不搬家

「買賣不破租賃」的規定是指,承租戶若是和原屋主簽了1年的租約,那麼這一年的期間,就算原屋主把房子賣給新屋主,或是繳不起房貸變成法拍屋,新屋主也不能強迫承租戶搬家。所以標到這種法拍屋的人只有兩條路可選,一個是等著租約到期、承租戶搬走之後才能住進去;另一個則是和承租戶談提早解除租約,當然不免要付出一些金錢給承租戶才可能成功。 22 ▲屋內若有合法承租的住戶,新屋主不能把他們強行趕走。

二、原屋主或第三人強佔房子

有的屋主因為繳不出房貸,房子落得法拍屋下場當然心生不滿,又沒有錢搬到別處,因此長期賴在房子裡不走,得標人可能要另打訴訟才能解決,於是構成不點交的法拍屋;還有一種更慘的不點交情形則是,房子被不知名的第三人佔用,佔用人拿出來的租約也不知是真是假,法院也不會幫得標人調查或排除這種佔用,法拍屋得標人要自己和佔用者打官司,或給他們一筆搬遷費才可能解決佔用房子的問題。 22 ▲法拍屋得標後,還有很多後續作業要處理。 然而,若是選擇打官司,至少又要再花上半年的時間;若是選擇給搬遷費,幸運的只要3萬、5萬元就可打發,遇到獅子大開口的,花個20萬、30萬元的也大有人在,還得擔心佔用者在搬走前,惡意破壞牆壁或在馬桶裡灌水泥等破壞行徑。所以不點交的法拍屋雖然比市價便宜3到5成,也比較少人參與競標,但是對法拍屋新人而言,還是先找有點交的法拍屋比較有保障。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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