認識法拍屋 標到瑕疵屋有救了

無涯子
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[房地王/吳正治報導] 時機歹歹,房市漸冷清,現在到法拍屋市場撿便宜正是時候,更重要的是立法院日前初審通過了法拍屋的「瑕疵條款」保障條文,對於過去買到法拍屋最令人詬病的問題,例如凶宅等房屋瑕疵都可以一一解決,不僅可以保障買到法拍屋的民眾,也可以因此讓更多人有興趣投入法拍屋市場。 25 ▲法拍屋的瑕疵條款修改後,可以保障得標人的權益。 以往只要提到「法拍屋」三個字,民眾不願意參與投標的兩個原因,一個是辦理房屋貸款較不方便,另一個就是法院不會保證屋況良好,而這個原因都是因為「強制執行法」裡有這條「法院不負物件瑕疵擔保責任」的規定,也就是說:法院不是房屋的仲介商,更不是賣方,所以法拍屋的公告內容沒有責任要把「足以影響交易的特殊事項」寫明清楚,以致於標到法拍屋的民眾,在屋況資訊不足的情況下,就要自行承擔買到問題房子的風險。

修改不合宜法令

這樣「買賣資訊不對等」的情況,對於想在法拍屋市場裡買到相對便宜房屋的小老姓而言,真是情何以堪!前不久,法拍屋市場裡就出現一名婦人因為不知情而標下凶宅的法拍屋,結果連這間凶宅的債權銀行都不願意借房貸給此位婦人的真實例子。因此,這次立法院的司法及法制委員會才會修訂「強制執行法」部分條文,並且初審通過法院拍賣不動產時,要揭露「足以影響交易的特殊事項」給民眾知道,以免再有民眾因為不知情而標到有瑕疵的法拍屋。 25 ▲具有嚴重瑕疵的法拍屋,法院都必須要公告出來。 然而,哪些算是不動產裡「足以影響交易的特殊事項」?除了前面的凶宅例子之外,包括海砂屋、幅射屋、地震受創屋、嚴重漏水屋等情況,都算得上是能損害民眾權益的事項,而這些事項必須由執行法官及書記官在法拍程序之前,以公權力向警察機關或屋主(債務人)調查清楚。所以這項法條修正案實施之後,民眾可以在法院的法拍屋公告裡看見這些特殊事項的註記,再來決定要不要繼續投標買屋。 買法拍屋的民眾將來可以受到保障的權益還不只這樣,包括法拍程序結束(繳付房貸尾款、交屋)前、以及程序結束後,都有保障法拍屋得標者的新作法。

一、法拍程序結束前

例如法拍屋得標者在還沒有交屋之前,發現這個房子是沒有揭露的凶宅,此時得標者可以對法院提出異議,請求撤銷法拍屋的得標案,之前繳交的保證金及房屋價款就可以全部拿回來。 25 ▲法拍屋的公告裡若是揭露不實,得標者可以聲請撤銷此標案。

二、法拍程序結束後

萬一你是在交屋之後,才知道標來的法拍屋是凶宅,這種因為房屋瑕疵所造成的資產損失,民眾也可以向怠忽職守的公部門人員請求國家賠償,或是向故意隱匿實情的銀行、債務人前求償,買法拍屋的民眾再也不必擔心權益受損而求助無門了。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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