房東看過來 提防負報酬時代來臨

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導] 主掌國內經濟動向的行政院國家發展委員會,最近公布7月份經濟景氣對策燈號為代表「穩定成長」的綠燈,這已經是連續第7個月國內經濟景氣亮出綠燈的好成績。但是就在國內經濟不斷成長的時刻,中央銀行卻也提出準備升息的示警,每個月房貸壓力大或是名下有多間房貸、收租的包租公、包租婆,這個時候要特別留意,收租的負報酬率時代可能悄悄來臨。 10 ▲房貸利率若是升息,房東要注意租金報酬率會不會變成負值。 為什麼「收租」會有負報酬率的情況發生?這是因為國內的經濟景氣一旦持續成長,為了避免金融市場的資金過多而助長投機風氣,中央銀行就會啟動「升息」的機制,再加上美國聯邦準備理事會也可能在最近幾季之內升息,因此原本預估有不錯租金報酬率的房東們,要開始重新計算租金的「實質」報酬率。

房價太高拉低報酬率

通常外界在計算房東能得到的租金報酬率時,有兩種算法:第一種簡易的算法是直接「年度租金收入」除以「購屋總價」。例如一個月收租1萬元,一整年就收租了12萬元,假設購屋總價是500萬元,那麼租金報酬率就是2.4%。 10 ▲想買屋出租當房東,要把房貸利息支出計算進去。 但是實際上,房東得到的租金報酬率並沒有這麼高,因為現在銀行願意給的「非自用」房屋貸款利率差不多就在2.2~2.5%之間,所以上述概算的租金報酬率扣掉房貸利息的支出,等於是「零」報酬率。如果未來中央銀行確定要升息,「非自用」房貸利率變成2.5~3%,房東們的實質租金報酬率就變成是負值了。

房屋出租的成本不低

另一種租金報酬率的算法更注意細節,是把「年度租金收入-(房貸利息+修繕+管理費+稅金等支出)」除以「購屋自備款」,因為實際上買屋出租給房客,一開始也只拿出房屋總價的3成本金而已,但是每個月收到的租金也並非實際拿到這麼多,必須扣除社區管理費、房貸利息支出、房屋修繕等費用,剩下的才是淨賺的。 10 ▲房東其實不好當,地價稅及房屋稅、社區公設管理費都是隱性支出。 以前面的例子來說,總價500萬元房屋的自備款只要150萬元來當本金,同樣以1年12萬元的租金收入,但是要扣除每月350萬元房貸利息(約6~7,000元)、1,000元管理費、修繕及相關稅金來計算,每個月的租金淨收益只剩下2,000元,一整年租金的實質報酬率就只剩下1.6%(2.4萬元除以150萬元)。 如果此時中央銀行再升個房貸利率,那麼房東們每個月的租金收益就更沒有賺頭了,只剩下期待出租的房屋經過長期持有之後,能多多增值一點。因此現在有意趁房市清淡期,買屋當房東的民眾,要多留意實質租金報酬率會不會變成負數。

新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw

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