從日圓貶值看海外房產匯差風險

無涯子
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[房地王/吳正治報導] 幾年前,日圓開始升值的時候,海外不動產業者開始鼓勵國內的房市投資客勇於投資日本房地產,這樣除了賺租金又可以賺到資產匯價的升值;最近日圓因為經濟改革政策而不斷貶值,又有海外不動產業者建議國人:現在趕快到日本去買房地產,可以買到匯價相對便宜的海外資產。究竟這兩個說法哪一個才是錯的? 8 ▲這幾年日本房價緩步上漲,但是匯差卻吃掉增值利益。 其實這兩個說法都不算有錯,因為匯價的變動的確可以造成海外資產價值的增減,但是投資海外房地產又不是只看「匯價」這個因素,所以如果民眾投資海外不動產卻產生虧損或是方法有錯,只能怪自己忽略了海外投資的風險,以及一眛地相信業者的好話。 以最近的日圓大幅貶值話題來說,3年前日圓的匯價曾經升值到2.6日圓兌換1元新台幣,更早之前搶先買進日本不動產的國內民眾也就賺到了匯價增值,不過這項增值卻只是「帳面上」的利益,如果沒有實際賣出日本不動產,那麼這項匯價增值的情形只是看得到,卻吃不到的利益。 8 ▲日圓匯價波動不小,房市的匯價風險也較大。

長線投資降低匯差風險

相反地,如果當時國內民眾以日圓最強匯價買進日本房地產,放到現在日圓已經大幅貶值到3.5日圓兌換1元新台幣,等於這項日本房地資產如果換回新台幣資產,就已經縮水了將近4成,1,000萬元只剩下600多萬元,就算賺足了7~8%的租金報酬率也無際於事。還好,這個資產價值縮水也只是「帳面上」的減損,若是沒有實質的出售行為,也不會產生令人痛心的虧損。 8 ▲日圓貶值到6年來新低,投資日本的房地產正夯。 由以上兩種情況可知,匯價的變動總是有高、有低,所以投資海外房地產不能像國內採用「短線」的方式,一定要長期持有才能把匯差的風險降到最低,而且短期買賣不動產會被各地政府課徵20~40%的資本利得稅,非常划不來。

留意高檔風險

此外,也正因為現在的日圓已經貶到6年來的新低價位,國際間的房市投資資金都已經湧入日本的房地產市場,無形中也拉高了日本賣方的姿態及成交行情,再加上最近幾年日本的房地產價格大約上漲了15~30%,此時要投入日本房地產市場的投資者,務必留意高檔套牢的風險,或是選擇具有補漲行情的區域下手。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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