不動產法律系列 不公平的定型化契約恐失效力

作者：謝彥安 律師

日前一則高等法院判決，內容為某賣方與仲介簽訂「委託銷售契約」，約定一銷售總價，嗣後仲介尋得買方願以高於約定總價之金額承買，買賣雙方卻未能簽訂買賣契約。仲介認為其已支出相當之人力資源成本，為賣方尋求成交機會，遂依委託銷售契約有約定「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件(即約定總價)與仲介所介紹對象成交者，仍應支付服務費」之條款，訴請賣方賠償服務費。

但法院卻以該條款為不公平之「定型化契約」，應為無效而判決仲介敗訴，引起房地產業的軒然大波。究竟何謂「定型化契約」?在什麼情況下「定型化契約」會無效呢? 一般雙方所合意訂定的契約，基於尊重彼此意思表示之自由，雙方應受拘束。不過在現代社會中，常有進行大量交易、降低締約成本等需求，故一方會預先擬定契約條款，以與不特定多數之相對人訂立同類契約，此稱為「定型化契約」。常見如預售屋買賣契約、銀行貸款契約、保險契約、以及本案之委託銷售契約，皆可能屬於定型化契約之範疇。

因定型化契約為一方預先擬定，如果相對人為經濟上、締約能力上之弱勢，在無力議約對抗下，只能簽訂對其不利的不公平契約。國家為保護此種情形，故以法律規定，定型化契約在若干情形下，有顯失公平者，該部分約定無效。以消費者保護法為例，該法是針對「消費者」與「企業經營者」間就商品或服務所發生之定型化契約為限制。在不動產產業中，「企業經營者」包含建商、仲介(公司)等，因此諸如建商與買方簽訂的預售屋買賣契約、仲介與賣方簽訂的委託銷售契約等定型化契約，原則都受消費者保護法之保護。

消費者保護法規定，如定型化契約中之條款有違反平等互惠原則(如消費者違約即要求其負擔不相當之賠償責任)、約定與原契約目的相衝突等等情形，就可以推定該條款顯失公平而無效。以本案而言，依原委託銷售契約目的，仲介應謀求賣方之利益，並給予賣方可選擇出賣價格及對象之自由，但該「定型化契約」約定不論賣方是否有議價選擇的機會，都須給付仲介服務費，已明顯剝奪賣方之權利，依消費者保護法規定，已顯失公平而無效，因而判決仲介敗訴。

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