不動產法律系列 破解奢侈稅障眼法

作者：謝彥安 律師 小王於2013年3月間投資購買一間新成屋，於2014年12月因對房地景氣信心不足而決意脫售，但又不甘被課徵奢侈稅，於是想到二個方法：(1)由賣方支付奢侈稅：直接在契約書「付款方法」中約明此次移轉賣方之所有稅賦(含土地增值稅、奢侈稅等)概由買方負責繳清。(2)先租後賣：先和買方講好簽訂租賃契約，由買方支付一筆80萬定金、買方可先進入房子裝修，待承租至2015年3月(屆滿二年)後雙方再簽訂買賣契約。究竟小王打的如意算盤可否成功避稅呢? 按特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅條例)第11條：「銷售或產製特種貨物或特種勞務應徵之稅額，依第8條規定之銷售價格，按第7條規定之稅率計算之。」、第8條第1項：「納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。」所以銷售在持有期間二年以內的不動產，計算稅率的基準「銷售價格」是涵蓋所有要求買方支付的一切代價，所以方法(1)中不論是土地增值稅、奢侈稅皆須計入房屋銷售價格核課，換言之，除買方已代繳部分奢侈稅，小王仍須再就差額補繳。 方法(2)中，觀察雙方約定之租賃契約，有買方需先支付大筆定金、可先進屋裝潢等不合常情之約定，此時雙方之締約之真意明顯為買賣而非租賃，依民法第87條該租約可視為通謀虛偽之意思表示而無效。又雙方之約定也違反奢侈稅條例等相關法規之課徵意旨，依民法第71條可能亦為因違反強制或禁止規定而無效。實務上已有類似案例，遭國稅局認定違法，要求補稅並重罰2.5倍罰鍰。 在未來奢侈稅是否會退場仍不明朗，不過就目前來看政府對奢侈稅的課徵並未手軟，民眾在試圖製造的「奢侈稅障眼法」的情形下，切莫因不瞭解法規而遭到更嚴重的處罰！ 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw