不動產法律系列 破解奢侈稅障眼法

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作者:謝彥安 律師 小王於2013年3月間投資購買一間新成屋,於2014年12月因對房地景氣信心不足而決意脫售,但又不甘被課徵奢侈稅,於是想到二個方法:(1)由賣方支付奢侈稅:直接在契約書「付款方法」中約明此次移轉賣方之所有稅賦(含土地增值稅、奢侈稅等)概由買方負責繳清。(2)先租後賣:先和買方講好簽訂租賃契約,由買方支付一筆80萬定金、買方可先進入房子裝修,待承租至2015年3月(屆滿二年)後雙方再簽訂買賣契約。究竟小王打的如意算盤可否成功避稅呢? 10 按特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅條例)第11條:「銷售或產製特種貨物或特種勞務應徵之稅額,依第8條規定之銷售價格,按第7條規定之稅率計算之。」、第8條第1項:「納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務,其銷售價格指銷售時收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用。」所以銷售在持有期間二年以內的不動產,計算稅率的基準「銷售價格」是涵蓋所有要求買方支付的一切代價,所以方法(1)中不論是土地增值稅、奢侈稅皆須計入房屋銷售價格核課,換言之,除買方已代繳部分奢侈稅,小王仍須再就差額補繳。 方法(2)中,觀察雙方約定之租賃契約,有買方需先支付大筆定金、可先進屋裝潢等不合常情之約定,此時雙方之締約之真意明顯為買賣而非租賃,依民法第87條該租約可視為通謀虛偽之意思表示而無效。又雙方之約定也違反奢侈稅條例等相關法規之課徵意旨,依民法第71條可能亦為因違反強制或禁止規定而無效。實務上已有類似案例,遭國稅局認定違法,要求補稅並重罰2.5倍罰鍰。 在未來奢侈稅是否會退場仍不明朗,不過就目前來看政府對奢侈稅的課徵並未手軟,民眾在試圖製造的「奢侈稅障眼法」的情形下,切莫因不瞭解法規而遭到更嚴重的處罰! 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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