實價登錄有虛價 查價留意特殊交易

asuswu
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[房地王/盧振池報導]   房市實價登錄自從實施以來,登錄的房價資料已經在近日突破100萬筆,實價登錄的制度也在最近不斷翻新求變,所以成為平凡百姓買賣房地產之前,查詢市場行情的最佳幫手。然而,房地產的交易金額很大,交易情況又有千百種,因此網頁上單純的數據資料有時無法真實呈現實際的價格,查詢實價登錄的價格時,仍然要留意可能存在的數字陷阱。   不動產實價登錄 ▲不動產實價登錄的資料已經超過100萬筆,參考價值日益增加。   以前為了防止人為的惡意炒作、灌水,內政部的不動產實價登錄網站會把最高、最低交易價格的物件資料剔除,但是現在已經採取全面揭露的方式,並把太高或太低的交易價格物件改用「附註特殊交易」的方式呈現,那麼民眾能否正確解讀這些特殊交易就變得相當重要。   內政部增設的「買賣類」不動特殊交易項目共有14項,「租賃類」、「預售類」也各有11項、7項,詳細的內容如所附的表格。房產業者表示,其中最常看見的買賣類特殊交易、而且造成成交價大幅變動的項目就是「含增建或未登錄建物」、「親友、員工或其他特殊關係間之交易」、「急買急賣」、「有民情風俗因素之交易」以及「瑕疵物件之交易」。   不動產特殊交易項目
種類 買 賣 租 賃 預 售
項目 1.親友、員工或其他特殊關係間之交易。2.含增建或未登記建物。3.建商與地主合建案。4.公共設施保留地交易。 5.畸零地合併使用交易 6.向政府機關承購案件。 7.受債權債務影響或債務抵償交易。 8.急買急賣。 9.有民情風俗因素交易。 10.單獨車位交易。 12.土地及建物分次登記 13.瑕疵物件交易。 14.其他 1.急出租急承租。2.受債權債務關係影響之租賃。3.有民情風俗因素租賃。4.含增建或未登記建物。 5.租賃範圍不含車位,且無法區分車位面積。 6.續租。 7.含管理費、稅金或水電等費用。 8.含營業設備。 9.外牆作為廣告使用。 10.屋頂(突出物)作為基地台使用。 11.其他 1.售價含裝潢或家電。2.親友、員工或其他特殊關係間之交易。3.期待因素影響之交易。4.有民情風俗因素交易。 5.受債權債務關係影響之交易。 6.急買急賣。 7.其他  
資料來源:內政部   以「含增建或未登錄建物」項目為例,國內的房地產違建情況相當多,公寓頂樓加蓋、屋內挑高蓋夾層或露台蓋上頂棚,都屬於這一類的項目,成交價也會比一般的行情多出12~15%,民眾在參考附近行情、出價購屋時,記得要扣除這種高出12%以上的房價物件。  

頂加房價跌不休

更何況最近頂樓加蓋等違章建築的拆除新聞,已經成為各方關注的焦點,房價肯定會下修1~2成,但是從房屋成交、簽約、辦貸款、過戶到成交價格登上實價登錄網站,至少還要2~4個月之久,所以未來幾個月「含增建或未登錄建物」項目物件的實價登錄網站上的價格都還會有下跌的空間。   不動產 ▲低價買賣不動產的理由無奇不有。   其他特殊交易的項目還有「親友、員工或其他特殊關係間之交易」、「有民情風俗因素之交易」的情況,前者大多是「半贈與」或為了避稅、節稅的不動產交易,後者則是受到前人託夢或驅邪之故而買賣不動產來改運、避邪,所以曾經有過「1元交易土地」的買賣案例,這一類的實價登錄成交價都沒有太大的參考價值。   值得一提的是「瑕疵物件之交易」也會出現在實價登錄網站上,可惜網頁上並沒有仔細註明是「凶宅」、「海砂屋」還是「幅射屋」、「危樓」等瑕疵,所以想買瑕疵房屋的民眾無法從中得知,各種不同的瑕疵房屋能夠砍價多少。   新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw  
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