不動產法律系列 農地蓋農舍修法的影響

asuswu
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[房地王/盧振池報導] 前幾年不只都市的房價大漲,鄉下的農地漲幅更是凶悍,原因是有錢人越來越重視休閒居住的環境,口袋稍有實力的民眾會買下農地來蓋屋居住。眼見農地蓋農舍被違法使用的情形越來越嚴重,使得行政院農委會準備把現行的「農業用地興建農舍辦法」進行修法。如此一來,農地蓋農舍還行不行得通?一般人還可不可以去買農舍?對現有的農舍交易會產生什麼影響? 宜蘭農舍 ▲宜蘭的農舍亂象一度讓農地價格瞬間飆漲。 說起農地蓋農舍原本對農民是好事一樁,政策面為了農村積極發展,於是在民國89年放寬一般民眾也能購買農地,分割農地買賣從最小0.5公頃放寬為0.25公頃(約756坪)。但是亂象就從民國95年雪山隧道通車之後,不少台北人有鑑於交通變方便了,就到宜蘭買農地、蓋農舍做休閒住宅之用,不僅農地價格被炒高了、農地沒有發揮真正的耕作之用,也讓大片農地冒出一棟棟不協調的豪華農舍。 於是農委會前幾年就提出了「農業用地興建農舍辦法」修正案,要改正民眾一窩蜂搶蓋農舍的亂象,修正案的內容大致上從農舍申請人的資格、農舍用地面積、集材農舍位置、農舍移轉年限等範圍,做了更嚴格的限制(如下表所示)。修法的內容雖然可以讓很多都市人想買農地、蓋農舍打退堂鼓,但是也讓真農民難以接受。 農業用地興建農舍辦法修正案差異
項目 修正前 修正後
面積限制 總樓地板面積不可超過150坪 農舍用地要臨接既有道路、面積不得超過50坪。集村農舍不得在特定農業區
資格限制 無自用農舍者可採集村農舍或在自有農地上蓋農舍 農舍申請人須無從事非農業以外的專任職業,且個人全年執行業務、薪資、退職所得總額須低於50萬元
移轉限制 農發條例修法前取得者不受限;修法後要取得2年才能蓋農舍,且取得使用執照滿5年才能產權移轉 所有農舍取得使用執照滿5年才能產權移轉
資料來源:農委會 例如修正案中規定「農舍申請人的個人全年執行業務、薪資、退職所得總額須低於50萬元」,等於高所得的農民就不能蓋農舍,所以此修正案也引發不少真農民的反彈。於是現在很多立法委員對這項「農業用地興建農舍辦法」修正案,都抱持反對的態度,現在行政院已傳出暫緩推動此修正案,但是農地的交易市場早已產生大震撼。 農舍興建 ▲農舍的興建及買賣資格未來將大幅限縮。 房產業者表示,自從宜蘭縣長前幾個月對當地氾濫的農舍大開鍘之後,農地及農舍的交易量都大幅萎縮,價格則是直直落。其他包括台東、花蓮、高雄美濃等地的農地價格也下滑至少一成左右,和以前有錢也買不到的景象完全相反。 再加上農委會也傳出要修法限縮購買農舍的資格,改成必須是「農民」才能買農舍,而且農民資格也不像以前這麼好到手,萬一日後名下的豪華農舍想要賣掉,變成只有「農民」資格的人才能成為買家,物件的流通性必定變差,而且銀行貸款給農舍的條件及額度也會更嚴格,想要買農舍的民眾要有這些心理準備。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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