房東看過來 用房價租金比計算合理價

asuswu
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[房地王/盧振池報導] 房地產市場價格近期因為房地合一稅制定案而明顯回跌,想當包租公、包租婆的民眾紛紛考慮把握此時買屋來出租。然而,大部分的房東計算房價合不合理、值不值得買來出租?看的都是「租金報酬率」,國外常用的指標則是「房價租金比」,兩者各有優缺點,值得有意買屋出租當房東的民眾好好比較。 目前房仲業者常用的「租金報酬率」,算法是(每月租金 × 12個月)/房屋總價。例如買了一間房屋總價1,000萬元的房子出租給房客,每個月租金收入3萬元,此間房屋的租金報酬率就是(3萬元 × 12)/1,000萬 = 3.6%。 25 ▲房價下跌有利提升租金報酬率。 別以為這個「3.6%」的租金報酬率還不賴,比現在的銀行一年期定期存款利率約1.4%已經高出2.2個百分點,如果再扣除現在大約2%的房貸利率成本,實質租金報酬率只比銀行定存多出0.2個百分點(3.6-2-1.4=0.2)。可見國內房價的確很高,北部地區的租金報酬率大約在2~4%左右,房東們只好盼望以房客的租金來繳房屋貸款,並且賺取房屋日後增值的價差,只有在南部地區有4~8%的租金報酬率行情。 國外房地產機構評估房價是否太高?租金報酬是否划算?則是用「房價租金比」的方式,計算方法剛好是上述「租金報酬率」的倒數,也就是「房屋總價/(每月租金 × 12個月」,意思是「買一間房屋的總價可以讓人租屋住幾年?」或是「要花幾年的租金才能買下一間房子?」 25 ▲房價租金比太高,民眾的痛苦的感受更深。 而國際間合理的「房價租金比」大約是在20倍到30倍之間,例如前面的案例,房價租金比是 1,000萬元/36萬元 = 27.7倍,雖然倍數偏高但是還算可以接受的範圍。如果想用20倍的房價租金比購屋,就要把1,000萬元的房屋總價砍價到720萬元。 至於台灣的「房價租金比」,根據國外房市機構Global Property Guide的統計數據顯示,雖然台灣的房價已經有所下滑,但是今年初平均房價租金比高達64倍,比中國大陸的38倍、香港的36倍高出快要一倍,離美國及日本等先進國家的28倍、26倍也是高出很多,可見台灣的房價仍然很高。 27 不過房產業者表示,想當包租公、包租婆的民眾不必被這「64倍」的房價租金比給嚇到,因為這是統計去年台灣房價還很高時的數據,而且應該是台北市「天龍國」的價位,中、南部的租金雖然較低但是房價只有台北市的3分之一到4分之一,所以房價租金比肯定沒這麼高,明年又將實施房地合一稅制,房價如果有進一步下跌,房價租金比在20倍到30倍之間的房子,都可以考慮買進賺租金。 新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw
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