從麥當勞退場看台灣房市困境

無涯子
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[房地王/盧振池報導]   自從房地合一稅制定案之後,國內的不動產市場已經有一段時間沒有令人震撼的事件發生,一直到最近傳出美商麥當勞有意售股易主、轉為特許經營,就像營運主力撤出台灣市場一般。消息傳來,不只對速食產業投下震撼彈,也對國內依附「麥當勞商圈」甚深的房地產業帶來重大影響。如今,麥當勞不再把台灣當成主力市場,是否也意謂著昔日靠著麥當勞商圈光環的國內房地產市場,已經出現新的困境?   224 ▲麥當勞宣布在台轉為特許經營,讓房地產業產生不少疑慮。   或許很多人要問:一個速食業者的營運模式改變,能對台灣的房地產業產生什麼影響?答案是麥當勞的「商圈營造」能力。民國76年,麥當勞在台北市的民生東路開設了全國第一家美式速食店,不僅造成民眾大排長龍搶食的情景,也讓全球其他速食業者跟進到台灣開店。   往後幾年,麥當勞分店一家跟著一家開,長長的排隊人潮依舊,附近的店家人龍、 各行各業跟進開店,也刺激了附近店面的租金跟著起漲,此時又剛好搭上民國76~79年房市飆漲的階段,使得「麥當勞商圈」變成房市價格上漲的同義詞,好像每個麥當勞商圈都會同時兼備交通、學區、逛街購物等機能一樣,民眾買屋也跟著專挑麥當勞商圈附近的房子。   224 ▲麥當勞商圈幾乎成為房價穩定上漲的題材。   新北市的南勢角商圈同時擁有兩間麥當勞分店,也在附近開店的房產業者表示,民國76年麥當勞連鎖速食店進駐台灣之後,的確為當時的房地產業帶來挹注不少的行銷話題,因為它們進駐一個有潛力的地段之前,都會深入做當地人口的族群比例、消費能力等市場調查,所以很容易就把商圈做起來,進而帶動鄰近房價、店租的上漲。   房地產同業都戲稱麥當勞的招牌就像會招財的「金拱門」,不僅帶進人潮也帶進各行各業的商機,也有人形容像麥當勞就像一支仙女棒一樣,只要被點到的地方,未來的房地產市場發展將無法限量,甚至認為它根本就一家房地產公司,而不是單純的速食業者。如今每個建案推出時,都會主動在廣告DM上或電視CF廣告裡強調附近有麥當勞商圈,似乎告訴購屋民眾這裡就是房價起漲的保證。   101陶館 ▲麥當勞常是建案廣告裡的地標商店,圖為台南百慶建設「府前院」建案的網頁廣告呈現。   不過,麥當勞商圈的造市本領也不是萬無一失,包括全球各大城市和台北市的萬華、天母、台中市的水湳地區以及高雄、台南等地都有很多關店的紀錄,而且不少是因為這些年國內的土地、店面價格及租金漲幅太高,造成營運成本大增,或是遇到商圈轉移及人潮的沒落,即使是麥當勞也無法扭轉這些趨勢。   這次麥當勞有意裁撤台灣子公司、轉售經營權,而不是退出台灣市場,表面上「麥當勞」商圈的金字招牌及售屋題材,還可以繼續被房地產業者借用,但是母公司不看好台灣市場能夠繼續維持大成長的局面是事實,未來建商及購屋民眾想要買到具發展潛力的土地或房子,只得靠自己多多做商圈調查的功課了。   新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw  
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