違建物—屋頂上的「家」

janechiu
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房地王記者/邱和珍報導】 相較於坪數少但單價高的房子,頂樓加建的房子因具有空間大和視野寬闊的優點,讓許多購屋者趨之若騖。但是就現行法規來說,無論是頂加或一樓增建都是屬於違章建築。為了杜絕違建亂象,政府近年逐漸採用「溯及既往」、「即報即拆」的處理方式。有鑒於此,購屋時更須謹慎評估風險,才不會血本無歸。 1

利之所趨   放手一搏

為何民眾會買頂樓加蓋屋?這可分成三個部分來探討。 首先,頂加屋最吸引人的是購置成本比較低。如果這間房子又鄰近捷運站及位於知名大學商圈內,只要將頂樓重新隔間成套房或雅房,再經過簡單裝潢及新購家具後,就可以吸引上班族及學生族群承租,這絕對是高報酬的投資標的。 2 ▲台灣的違建物以頂樓加蓋鐡皮占大多數。圖片來源:房地王 只不過,違建因可能涉及公共安全和消防問題,地方主管機關可以依據妨礙公共安全的名義,即報即拆。因此,經過幾番思量之後,如果你還是喜歡頂加屋,而且深信心中的底價是未來願意承擔購買頂加屋所帶來的風險成本,那麼不妨拿出在菜市場對攤商所使用的砍價絕活,即使殺到見骨也不買超出預算的房子!

雲淡風輕   翹首極目

其次,頂加屋彷彿是一個小閣樓,窗外視野廣闊,無論是迎接旭日東昇,或是凝視綴滿銀鑽的星空,都可以讓人感到神清氣爽,心曠神怡。 3 ▲頂加屋具備大空間及視野遼闊優點。圖片來源:房地王 另外,如果頂加屋有陽台,還可以用來曬棉布或衣物,甚至可以開闢成小型菜圃或花園。如此一來,不僅可以充分利用閒置空間,還可以怡情養性和豐富生活,一舉兩得。

法律不容   爭議不斷

然而,買頂加屋,有利就有弊。在缺點方面可以分成六個層面來探討。 一、法律層面 「違章建築」大多是屋主私下增建,既沒有取得合法的建築使用執照,就連坪數也沒有登記在所有權狀內。所以就現行法規而言,屋主只能擁有違建部分的使用權並無所有權。倘若進行房屋買賣交易,容易衍生產權糾紛。 二、公安層面 近年因新竹市和台北市南港區,接連爆發兩起違建大火而造成人員傷亡,這也促使各地方政府更加重視違建物的消防設施,尤其是頂加屋,一旦發生火災,熱氣和火勢一般都會往上竄升,安全堪慮。 目前各地方政府依據《違章建築處理辦法》,大多將精力投注於新違章建築的拆除,對於既存違章建築影響公共安全者,也都訂定限期拆除計畫,其他尚無立即危害大眾生命安全與財產者,也都分類分期列管。換句話說,現在緩拆,不代表永久都不會拆;只要涉及公共安全,或遭到樓下鄰居檢舉的違建物,不論新舊都有可能被拆除。 三、稅務層面 在地方稅稽徵機關眼裡,不管是舊違建或新違建,只要建物頂樓增建房屋或搭蓋設有頂蓋、樑柱或牆壁及門窗的建築物,因已增加房屋使用價值,所以依規定就會併同原建物課徵房屋稅。 4 ▲搭蓋設有頂蓋、樑柱及門窗的建築物,依規定須併同原建物繳納房屋稅。圖片來源:房地王 另外,如果在一樓搭蓋停車使用的棚架,這類建物雖然沒有設置門窗、牆壁,但因可供置物使用,與保護屋頂的遮陽防雨作用不同,依法還是要繳納房屋稅。 除非在頂樓搭蓋的屋頂棚架,只能提供遮陽防雨並未設有門窗及牆壁,其所能增加房屋的使用價值非常有限,這類增建物才能被稅務機關視為簡陃的棚架,可免徵房屋稅。 5 ▲屋頂棚架僅供遮陽防雨且未設門窗及牆壁,免徵房屋稅。圖片來源:房地王 四、行政責任層面 內政部已草擬《建築法》修正案,明定違建人應處以新台幣4萬元以上50萬元以下罰鍰,並限期補辦手續、自行拆除;倘若期限到仍未自行拆除者,可按次連續開罰,必要時還可強制拆除。 6 預算有限加上民代關說,向來是各地方政府處理違建最棘手的問題。所以這也就不難理解,何以《建築法》修正草案從2013年6月送進立院審議後,直到現在都還躺在立法院,可見執行難度頗高。 7 五、地理環境層面 頂加屋因位於建築物最上層,陽光直射到屋內,到了炎炎夏日,就會因多吹冷氣而使荷包大失血。另外,四周因沒有屏障保護,冬天比較冷,遇到下雨天,還會發生漏水或門窗滲水的現象。 六、生活品質層面 頂樓因樓層高,常發生水壓不足而使自來水流量變小。如果使用煤氣熱水器點火,而且又在頂樓加蓋建築物,如此一來,只會讓水壓問題更加嚴重並影響居住品質。 新聞提供:房地王_新屋在地網http://housetube.tw
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