首購族和銀行打交道 先留意4大法則

無涯子
分享:
瀏覽數 :  234
[房地王/盧振池報導]   近年來房地產市場景氣的反轉,使得銀行目前普遍對房貸業務,有著和以前不一樣的做法,金融業者建議:首次購屋想申請房貸的民眾不妨留意以下的法則:  

一、請銀行鑑價

大部分首次購屋的民眾都是根據建商、房仲或是賣方屋主開出多少的賣屋價,再經過討價還價而決定了買屋的價格,或是自行上內政部的實價登錄資訊網站,去蒐集買屋附近的成交價做為出價參考。     鑑價 ▲買屋時,可以請銀行人士前往鑑價。   其實買屋出價前,可以請常往來的銀行業者和你一起去看屋、估價,一方面銀行的房貸部門對於鑑價、估價是專家,而且到處都有很多的房貸案件可供參考附近的房價行情,二方面銀行未來也要承辦買屋之後的房屋貸款,讓銀行早一步把關這間房子的買屋總價,也可避免日後房子買太貴了,銀行房貸成數不足或無法核准的窘境。  

二、鑑價可能打7折

即使買屋前,不找銀行業者鑑價,當你購屋後申請房屋貸款時,銀行還是會派人到房屋現場做鑑價的程序,而且每個購屋族都常聽說:銀行的鑑價比市價還低。銀行業者表示,這句話是真的。因為銀行要承擔房貸戶繳不出錢、拍賣房子可能要降價賣屋的風險,所以每坪30萬元的房價行情,以往銀行的鑑價行情只有27萬元/坪左右(大約打85折到9折)。     房貸成數 ▲屋況太差的房子,房貸成數就不會太高。   現在房市景氣不佳,部分銀行甚至把鑑價行情下修到市價的7折到8折之間,因為房價呈現下跌趨勢的話,鑑價就會跟著越來越低,這樣意謂著買屋的人千萬不要出太高的價格來購屋。  

三、要多預留自備款

銀行的鑑價往下修正,也表示銀行願意核准給首購族的房貸成數必定跟著縮水。例如小陳買了一間成交價是1,000萬元的房子,小陳心裡想:自己是首購族、銀行信用也都很好,所以申請這間房子的7成房貸應該沒問題。不過,銀行審核房貸案件可不像小陳想得這麼簡單。   首先銀行依「行規」鑑價後,覺得這間房子約值900萬元(打9折),但是這間房子總價比附近平均每人購屋總價還高很多(意謂小陳買了較高總價的豪華房子),加上未來的房市景氣變數還是很大,所以銀行把原本的鑑價再打9折就剩下約800萬元。結果小陳以為可以申請到700萬元(1,000萬元的7成)的房貸,結果銀行只願意給560萬元(800萬元的7成),自己就變成要想辦法多準備140萬元(700萬-560萬元)了。   房子 ▲買了比附近更豪華、更高總價的房子時,要留意日後較難轉賣的問題。  

四、車貸、卡債影響房貸

當然,每家銀行不至於完全不給鑑價成數的彈性,所以就會用「另一筆信用貸款」或是「提高利率」等方式,讓資金較缺的首購族儘量能貸到足夠成數的房貸,但前提是借款人每個月的「房貸收支比(每個月的收入減去每個月的支出開銷,得出來的金額再除以每個月所要繳交的房貸總額)」要能符合銀行的規定,也就是平時的負債不能太多,包括車貸、卡債、小額信貸都要越少越好。   新聞提供:房地王-新屋在地網    http://housetube.tw    
關於記者 無涯子

相關文章: