不動產法律系列 房客提前退租要付違約金嗎?

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作者:謝彥安 律師 小美剛在內湖找到一個新工作,隨即找了一間中意的房子租下來,租期1年,小美並付了2個月的押金。在住了1個月後,公司想決定派小美到大陸出差1年,小美想把握這個發展升遷的機會,就向房東表示要退租,房東卻說「退租可以,但押金要全數扣除當違約金」。小美認為很不合理,究竟房客提前解約要賠償違約金嗎? 191 房屋租賃分為「定期約」及「不定期約」,「定期約」除發生法定終止事由外,原則上須按照契約之拘束力,雙方須履行至到期日,不能由一方在租期內任意終止契約,以免侵害他方之使用或收租的權益。 如房客欲提前終止租約(即俗稱退租),首先須檢視契約有無約定。若契約已明載「未住滿約期,乙方(房客)得終止租約,但應賠償甲方(房東)違約金」,房客就有權利提前退租,但須支付房東一筆違約金;如契約沒有約定房客得提前終止租約時,雖然尚在履約期間,但如強制房客繼續住在不願居住之地,亦屬強人所難且浪費資源,故法院折衷給予雙方一定程度之彈性,認為房客如願意賠償房東一定的損失時,仍可提前退租(最高法院18年上字第2001號民事判例參照),租屋雙方可特別注意。 至於房客提前退租後應賠償之額度為何?法律並未明文,實務上常以1個月之房租為基準。如契約約定房客須賠償超過1個月之額度,得衡酌雙方資力、房客違約程度、造成房東實際多少損害等因素,請求酌減至相當之數額(民法第252條參照)。綜上所述,本案例小美有權提前退租,且就算所簽租約,定有「房東可因房客提前退租而沒收全部押金」等類條款,小美仍可向房東主張酌減違約金,並經由當地調解委員會調解、法院訴訟等方式爭取自身權益。 新聞提供:房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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