房東看過來  買地上權住宅出租好嗎?

asuswu
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[房地王/胡兆陽報導]  

有人說:現在的房價下跌,想當包租公、包租婆就要趁現在買屋出租,投資報酬率才會高!不過,也有人說:房價現在還很高,買房子出租給房客賺租金一點也不划算!然而,大家忘了最近幾年全台各地都有很熱門的「地上權住宅」,其房價比市面上一般的房子便宜更多,是不是更值得買來出租給別人賺租金?出租划算嗎?值得大家好好比較一番!       我適合買地上權的房子嗎?

  地上權住宅號稱「買屋不買地」、或是只有「房屋使用權、沒有產權」,所以房價往往比一般住宅便宜3~4成,現在房市景氣不佳的情況下,有的甚至可以砍價到5成,但是坪數、公共設施、社區管理和一般的住宅沒什麼兩樣,因此拿地上權住宅出租給房客,一樣可以收到市面上的租金水準,租金報酬率也就比一般住宅還高。   出售土地-地上權住宅 ▲政府不再賣出大筆的土地,地上權的住宅將越來越多。   以總價1,000萬元的一般住宅、月租金2萬元的情況為例,一年的租金報酬率是2.4%((2萬元×12個月)/1,000萬元);如果是同樣地段的地上權住宅以市價一般住宅的6折(600萬元)買到,一年的租金報酬率馬上就會躍升為4%((2萬元×12個月)/600萬元),兩者相差了1.6個百分點,這還不包括地上權住宅免繳地價稅、省下來的部分購屋自備款還能再去做其他投資,賺取更多的利潤收益。   不過,想以地上權住宅拉高租金報酬的包租公、包租婆們也不必高興得太早,因為以上的數字只是概括計算的答案,實際的租金報酬率還要視當時的房貸利率的高低、自備款比例、以及省下折扣的屋款拿去做投資的報酬而定,說不定拿去做投資的錢反而會虧本。   一般住宅 ▲一般住宅房價比地上權的住宅便宜,出租報酬率很難拉高。   最重要的是,買下地上權的住宅來出租,還要付出比一般住宅額外的費用-地租。目前地上權住宅每年要支付給國有財產署的地租,大約是坪數乘上公告地價的3~10%,買在越靠近市中心的地上權住宅,公告地價及地租就越昂貴,出租房屋的成本也就越高。       顛覆房產觀念 買得起、住不起時代來臨   以30坪、位在台北車站附近的地上權房屋為例,每年要繳交給政府的地租金額大約是3萬元,平均一個月要2,500元左右,如果每個月租金收入是4萬元,等於每100元的租金收益,要被國有財產署抽走6.25元,這還不包括房屋稅,而且地段越好、地租費率就越貴。   地段好-地上權狀房 ▲地段好的地上權住宅,出租率才會高。   由於地租的金額不算便宜、而且每隔幾年就會漲調一次,所以這筆費用通常是地上權住宅的屋主(也就是房東)來繳,很難轉嫁到房客的身上,除非事前和房客簽訂租屋契約時,就要加註一項條文-「每年租金隨著地租的調漲而連動調升」,但是房客也會因此比較難接受,所以買地上權住宅來賺租金是不是很划算?就要自己計算清楚。     提供全國各地新成屋、新建案建案資訊、建案新聞點►    http://housetube.tw  
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