豪宅大降價 心動不能馬上行動

無涯子
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[房地王/盧振池報導]   最近房市的買氣除了部分區域有零星的表現之外,隨著國內經濟表現不佳,使得民眾的觀望氣氛仍然未減,尤其又以大坪數的豪宅市場成交量盪到谷底最慘。根據內政部的實價登錄資料顯示,今年前8月的台北市百坪以上豪宅的成交量不到50戶,比起去年一整年就有116戶的成交量,明顯明落後許多。   94 ▲房市景氣不佳,豪宅成交量慘兮兮。   於是不少各地區的豪宅建案紛紛刮起「降價求售」風潮,其中又以台中市的七期重劃區豪宅成屋降價趨勢最為明顯,開價下殺兩成的比比皆是,甚至有不少多前搶進該區豪宅的藝人、明星,已經面臨成本價邊緣。那麼現在該是逢低搶進的時刻嗎?恐怕得先看看自己「買得起」,但是「住不住得起」?   豪宅市場為什麼如此「冷枝枝」?這得先從房市定律談起。話說國內的房地產市場有不少定律,其中一個最近常被房市專家們提到的就是:「多頭市場漲最多的地方,也是空頭市場跌最兇的地方。」   94 ▲台中七期重劃區的豪宅出現抛售潮。   從大的區域來看,北部地區因為人口密度高於中、南部地區,買屋需求較大,所以前一波多頭房市以北部地區漲最快、也漲最多。不過,印證到現在的空頭房市身上,北部地區的房價也是最先跌、而且跌最多的區域(豪宅的價格則比一般住宅多跌了1成左右),根據實價登錄的價格顯示,跌幅平均達到10~15%;同一時期的中、南部房市則比較有支撐,平均跌幅在10%上下。  

房價最貴的地方,先跌!

如果再把範圍縮小一點,房產業者表示,北部地區近一年來豪宅交易量萎縮幅度最大的區域,分別是信義計劃區、新莊副都心、新板特區、南港經貿園區以及永和仁愛路周邊,這些區域的每坪房屋單價都高出當地行政區平均房價的1~2倍,也印證了「房價最貴的地方,先跌!」的定律。   豪宅與一般住宅的特性比較
項目 豪宅 一般住宅
價格漲勢 房價漲勢最兇 緩步上漲
價格跌勢 房價跌勢最慘 緩步下跌
養房費用 管理費、稅金高出一般住宅2~5倍 每坪管理費大約只有40~90元
地段 真豪宅的地段無可取代,假豪宅則未必 地段有好、有壞,房價隨地段而定
交易量 總價高,屬於少數人交易市場 總價較低,屬於一般市場,故較有參考意義
  由此可知,想要現在撿「豪宅」便宜的民眾,還得先評估以下兩項問題: 首先,「房價會再跌嗎?」100坪左右的豪宅,每坪只要下跌5萬元,還沒下手買進的民眾就現賺500萬元,但是對已經買了的人而言,帳面上就是賠了500萬元。所以房產業者建議,除非一般住宅房市已經明顯復甦,或是這間房子各方面條件已經比自己設想的還要好很多,不然值得等待成交量、房價都更低的好時機。   94 ▲豪宅的坪數大而且總價高,所以屬於小眾市場。   其次,要問自己:「住得起豪宅嗎?」豪宅的管理費隨著管理品質的提高、坪數的放大、硬體設施的升級而跟著昂貴很多,管理費每個月從1萬多元到6萬多元都有,如果加上當地政府課徵的豪宅稅或囤房稅(每年約10萬元到上百萬元都有可能),就不能太小看養房子付出去的額外費用了!所以豪宅「買得起,住不住得起?」的問題不能不在事前就考慮周詳。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw    
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