房客看過來 租屋定型化契約保障權益

asuswu
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[房地王/盧振池報導]   近十年多頭氣勢兇猛的房地產市場行情讓房價飆高之後,許多無力購屋的民眾紛紛轉向「租屋市場」,但是卻常遇到層出不窮的「惡房東」,以嚴格或違法的租屋契約對房客坑殺,於是造成不少相關的法律訴訟案件。為了約束惡房東的這些惡行惡狀,內政部近期研擬「租屋的定型化契約」的相關保障條文,預計明年上路,房客現在就該注意自身的租屋權益。   94 ▲租房子的各項約定,不是房東說了就算。   這次內政部準備推出的「租屋定型化契約」的相關保障條文,其實就類似之前不動產說明書中的「應記載及不得記載事項」,以便借由房屋租賃定型化契約的應記載及不得記載事項的法制化,讓存在多年的租屋紛擾獲得法理化的解決。   因為過去內政部推出的「房屋租賃契約書範本」,只是供房東及房客訂定租屋契約書的「參考」之用,並沒有法律上的強制力,如果房東、房客之間的租屋契約不使用、甚至違反內政部推出的「房屋租賃契約書範本」裡面的條文,也沒有違法或罰則可罰,結果導致現在很多房東自訂租屋惡法來坑殺房客。   94 ▲用水、用電費用的計算方式必須詳記在租賃契約書中,對租屋雙方才比較有保障。   最常見的房東自訂租屋惡法包括: 一 自訂費用 自訂水費、電費一度多少錢(例如電費一度3元,比台電貴上1塊多),房客使用超過若干度還要再加收費用。 二 亂扣錢 自訂房客如果提前解除房屋租約或用壞家電,要扣押金的一半甚至更多。 三 租金不可報稅 要求房客在年度報稅時,不得申報租屋費用支出給財政部,以便幫助房東逃漏租金所得。 四 分擔修屋費用 要求房客在租屋期間,如果房屋出現正常使用下的損壞,房客也要全部或部分負擔租屋修繕費用。 五 排除責任 房東要求房客租屋前,要簽約放棄對房東提出房子的瑕疵(例如漏水、海砂屋等)擔保責任。   法界人士表示,以上各項雖然明顯可見不合情理之處,但是這樣內容的租賃契約書如果經過房東、房客雙方合意之下簽約的話,將來走到法院上,除了第三項明顯逃稅違法之外,不遵守的那一方仍然很難贏得官司。   94 ▲一切遵照內政部的定型化契約,上法院的勝訴機會就會大增。   未來內政部推動「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之後,房東租給房客的所有租賃契約中,都要詳細記載「水電等公共費用負擔方式」、「提前解除租約的違約金方式」等數項、也有保障房東的「承租人未契約定歸還房屋給房東」的條文、以及不得記載「承租人不得申報租金費用支出」、「交屋後,房東排除民法中的物件瑕疵擔保責任」等數項。 不動產法律系列 不公平的定型化契約恐失效力   如果房東是以租屋為行業(即大家常說的包租公、包租婆),未來也將要強制使用內政部的「房屋租賃定型化契約」,否則內政部有權依照違反《消費者保護法》開罰3萬~30萬元,而且一旦因此發生租屋糾紛而上法院,沒有遵守內政部版本的一方也一定會被判敗訴,房東及房客都不可不慎。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw    
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