買房屋簽約注意 加速條款不能亂用 不動產法律系列

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導]   房地產市場持續不景氣,最近不只是房仲業倒店的家數增加,銀行處理民眾遲繳或不繳房貸的案件也大幅增加,原因是許多人想賣屋籌錢,卻遇到房子賣不掉的情況,乾脆停繳房貸、保留手中現金。然而,銀行也不是省油的燈,如果銀行發現房貸族的繳款能力有問題時,就會啟動房貸合約書裡面的「加速條款」來確保債權,房貸族要特別小心,預售屋在簽約時亦需注意的契約簽訂!   什麼是「加速條款」?這要先從「期限利益」說起。一般的房屋貸款都是房貸族和銀行約定好「按月分期還款、給息」,除非有特別的約定,否則銀行不可以中途要求房貸族提前還款,這就是房貸族享有法律上保障的「期限利益」。   94 ▲按月繳納房貸,銀行不會找房貸族麻煩。   法界人士表示,如果在房貸族享有的「期限利益」之間,銀行發現有債權可能不保的時候,就可以依據「債權可能不保」的情況,要求房貸族「加速償還」房屋貸款,也就是不論房貸族的還款期限是不是已經到了,房貸族都會喪失「期限利益」,而要按照銀行的要求,償還全部或是部分的房屋貸款。這就是金融界常說的「加速條款」。  

加速條款在契約書裡

然而,大部分的房貸族在和銀行簽訂「房屋貸款契約書」時,都因為裡面的條文字句密密麻麻而疏於詳閱,以致於對契約書裡面的「加速條款」都沒有什麼印象,再加上有的銀行自訂的加速條款太過嚴苛,明顯影響房貸族還不出錢或財務不佳時,隨意被銀行啟動「加速條款」的權益。   94 ▲房貸族最好詳細看完房屋貸款契約書裡的各項條款。   因此,公平交易委員會已經明定銀行可以啟動「加速條款」的9種情況如下:
  1. 房貸族聲請宣告破產(或公司重整)、經票據交換所通知為拒絕往來戶。
  2. 房貸族有任何一件債務沒有依照約定去清償本金時。
  3. 房貸族有任何一件債務沒有依照約定去支付利息時。
  4. 因為債務人死亡而他的繼承人聲明為限定繼承或是抛棄繼承時。
  5. 擔保品的價值減少,以致於不夠房貸金額的抵押價值、或是擔保品消失、被查封時。
  6. 房貸族的借錢實際用途,和申請時的用途不符時。
  7. 因為刑事案件而被司法單位宣告沒收財產時。
  8. 依照借款約定要提出擔保品而沒有提出時。
  9. 房貸族受到強制執行、假扣押或假處分,以致於借貸銀行有債權不保的可能時。
  94 ▲自身重大的刑事案件可能影響房貸族的權益。   值得注意的是,除了上面的9種情況,銀行是可以訂定其他的「加速條款」情況,但是必須和房貸族協議完成才行,而且規定要在「房屋貸款契約書」上用明顯的字體(粗體、或加底線)標示清楚,所以房貸族不要忘記自身的權益喔!     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅建案資訊請看>>  http://housetube.tw    
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