三分鐘搞懂投資軍宅是什麼?在夯什麼?

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導]   最近國內的房地產市場關注的焦點,已經隨著選舉議題的流動,從房市交易量萎縮的話題,變成了比較少人會去涉獵的「投資軍宅」,連中老年人以及不少青年朋友都在問:什麼是軍宅?投資軍宅真的這麼好賺嗎?   目前市面上所稱的「軍宅」,其實就是國防部把以前老舊的眷村,改建成嶄新的社區大樓之後,配售給現役軍人的住宅。之所以稱為「配售」,是指有資格配到軍宅的軍人,也必須要花錢才能買到這戶軍宅,而不是無償得到的。   眷村 ▲很多眷村已經攞脫老舊印象,甚至轉變為旅遊景點。   然而,正因為軍宅的土地是原本的眷村座落地,所以土地的部分是零成本,原有的眷村戶也不必花一毛錢,就能享有「一戶換一戶」的軍宅,至於多出來的軍宅戶數,國防部也只會以蓋屋的成本價,賣給符合資格的軍人(限定「有眷無舍」的人,而且依照階級、年資等條件而有坪數及資格的差異)。   即然是以「成本價」配售出去,一旦這些眷改軍宅流入一般的房地產市場,當然就有價差可圖,再加上很多眷村原有的地點都在市中心的黃金地段,轉賣的獲利就更驚人了。例如台北市不少軍宅原始的配售價約每坪20萬上下(甚至更低),但是現在市價已經高達80萬元/坪左右,所以有不少房市投資客專門鎖定這些軍宅做買賣。   空軍宿舍 ▲很多軍舍座落在市中心區域,改建後的轉售利益驚人。圖為台北市的空軍宿舍。   當然,政府也不是省油的燈,於是在當初的「國軍老舊眷村改建條例」第24條就規定:「由主管機關配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起未滿5年,不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換」。   換句話說,一般的民眾想要買軍宅,都必須等到獲得配售的軍人,持有房子的產權超過5年之後,才能把買來的軍宅過戶在自己的名下,而這5年的限制就被稱為投資軍宅的「閉鎖期」。   國防部土地 ▲國防部在全國還有不少土地,房市開發效益可期。   問題是,投資房地產講求的就是「增值利益」,這些眷改軍宅一放就放了5年才能過戶,如果到時候才付錢買屋,房價說不定已經漲到一、兩倍了,因此想賺軍宅增值利潤的投資客會在閉鎖期間就開始動作;而想賣屋的原始持有產權的軍人有些自己已經有房子可住,當然也想早一點拿回配售的本錢、以及獲利「落袋為安」,所以也願意在閉鎖期間就先賣屋。   投資軍宅與投資一般房屋的比較
比較項目 投資軍宅 一般房屋
風險性 較高 較低
獲利性 較大 較小
流通性 小眾市場 大眾市場
投入資金 較多 較少
限制性 有閉鎖期 無過戶限制
  所以投資軍宅的人大多在禁止過戶的閉鎖期間,就和原始持有產權軍宅的軍人談妥售價、預付部分訂金,雙方簽下「權利買賣書」,等到閉鎖期過了之後再來辦理過戶手續。然而,這樣長達5年的閉鎖期會發生的變數實在很大,如果不暸解其中風險的民眾最好不宜輕易嚐試!     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw    
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