再談軍宅投資 三大風險先考慮清楚

asuswu
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[房地王/盧振池報導]   之前房地王的文章曾經介紹過「軍宅」的產品,也提到投資軍宅的獲利確實相當誘人,然而俗話說:「富貴險中求」,越高的投資利潤必定藏存著越高的投資風險,軍宅的投資也是一樣的道理,想要趁此房市低迷時機介入軍宅市場領域的人,一定要先認清購買軍宅的三大風險。  

先付鉅款的風險

根據「國軍老舊眷村改建條例」第24條的規定,「由主管機關配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起未滿5年,不得自行將住宅及基地出售、贈與或交換。」   軍宅 ▲眷村改建的軍宅有5年內產權不得轉移的規定。   換句話說,一般民眾想要早一點買下軍宅,享受軍宅增值的利潤時,必須先付一筆購屋自備款(通常是約定房屋總價的3成,往後逐年再付10%左右)給軍宅的屋主,等到過了5年的閉鎖期,房子才能過戶,所以買方第一個就要承擔付出這大筆的軍宅自備款之後,卻什麼也得不到的風險。   購買軍宅和一般住的風險比較
項目 軍眷住宅 一般住宅
自備款 鉅額自備款很高,還要卡關5年 自備款較多,但購屋風險較小
屨約保障 需簽訂權利買賣書,但違約風險仍大 簽買賣簽約書,有多項屨約保障
房價變動 有5年的閉鎖期,房價變動因素大 簽約到過戶僅數個月,房價變動不大
 

權利買賣書的履約風險

當然,這筆購買軍宅自備款也不能白白就付出去。房仲業者表示,為了保障買賣雙方的購屋及賣屋承諾,彼此會簽訂「權利買賣書」,內容規範了售屋的價格、過戶的日期、前期屋款的金額、支付方式、以及軍宅閉鎖期前、後的各自要履約的權利、義務及違約罰責等。   雖然有了這項軍宅「權利買賣書」的保障,但是對於存心想違約或是翻臉不認帳的屋主而言,善意的另一方還是得承受上法院求償等判決的漫漫長日,例如萬一這5年閉鎖期間,屋主過世、房子由子女繼承,子女不願履行原有的約定;有的屋主還會「一屋兩賣」,把房子又賣給另一個投資者,也和對方簽了另一份權利買賣書;還有真實案例是屋主在閉鎖期間,偷偷把房子拿去銀行二胎、三胎再貸款,最後房子被法拍,買軍宅的人落得拿不到房子的下場。   不動產   ▲不動產有繼承權的問題,複雜情況有時並非一紙合約書可以解決。  

房價波動的風險

最後是軍宅這5年的閉鎖期間,並不保證未來的房價一定會漲,除非是買來自住的就比較沒關係。尤其現在的房市呈現價跌量縮的情況,軍宅這種類似「期貨」約定價格的投資方式,風險肯定比一般房屋更大。   如果幸運的話,閉鎖期間房價大漲,卻又要擔心賣方惜售、毀約,或是開口向買方要求額外的「補償金」,否則不願配合日後的產權過戶,以上的各項風險處理起來都相當麻煩,值得有意購買軍宅的民眾好好想想。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw    
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