教你如何向銀行貸款買房的不敗準則

janechiu
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房地王記者/邱和珍報導】 買房是人生一件大事,值得大書特書;只是碰上現在「這個也漲,那個也漲,唯獨薪水不漲」的年代,若想要成為有殼族,除了要妥善運用政府的優惠房貸,還要充分瞭解銀行審核貸款的評估項目,才能切中要害,符合標準,拿到較高的成數及較低的利率,早日完成築巢夢想。   銀行貸款 ▲鄰近精華地段的捷運站周邊住宅,因容易轉手及抗跌性佳,銀行提供的貸款成數較高。圖片來源:房地王  

捷運宅,房市票房保證

通常,在銀行要借錢給你買房以前,一定要先知道這間房子值多少錢。一般來說,買來自住的房子若是鄰近捷運站,就像是一張產品保證書,銀行核貸時會加分。   銀行貸款買房   究竟在銀行眼中,那些區段可以給予較高的貸款額度?一般來說,地段率愈高的地段,房價也會跟著上漲,像是台北市大安區忠孝東路四段(鄰近捷運忠孝復興站)或新北市板橋區的站前路及新站路(新板特區)可貸成數約8成,其他像是桃園、台中、台南及高雄等都會城市,貸款成數約7.5成,其餘縣市則是7成。   銀行貸款 ▲台北捷運忠孝復興站人潮眾多,是台北市重要的交通轉運點,使得周邊住宅房價均高於區域行情。圖片來源:房地王   銀行對於地段好、容易轉手及具抗跌性的房子,提供較高的貸款成數,其他像是屋齡、屋況及房屋新舊與有無車位等因素,都會影響銀行放款成數。  

忌諱嫌惡設施 留意市場需求主流

對於究竟要「買好地段的爛房子」,還是要「買爛地段的好房子」,經常引起房地產專家兩派看法。 有人說,如果是投資客,當然是以地段為優先考慮,萬一房子不好還可以拉皮,內部再改成套房出租。但也有人說,若是作為自住且屋齡在10年以內,周遭無嫌惡設施(如福地、殯儀館、高壓電塔、垃圾場等)也非凶宅海砂屋或幅射屋,雖位於交通不便的郊區,但還可以在忍受的範圍。假以時日,還是有機會從郊區遷移至交通方便、生活機能完善的市區。 其實,不論是挑市中心或郊區的房子,銀行都有一套對房屋鑑價的標準。舉例來說,在雙北市大多以三房格局的公寓或電梯大樓為交易大宗,如果是購買套房、透天厝、店面等類型的建物,因為這些類型建物並非市場主流,銀行鑑價會較為保守。 不過,若是在中南部或東部等非都會區買房,因為這些縣市的房屋交易大多仍以透天厝為主,如果是購買公寓、華廈、樓中樓等類型的建物,銀行提供的成數會較都會區來得低。  

A咖客戶 貸你最好

在銀行審核擔保品整體內容之後,還有兩道關卡與申貸人有關,一個是評估借款人的還款能力,另一個是審核借款人的信用狀況。對於銀行來說,最怕借款人無法還錢,所以向銀行申請房貸時,一定要提供強而有力的財力證明,例如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺、定存單、股票等文件。 銀行貸款 ▲選擇經常往來的公民營銀行辦理房貸,過關的機率比較高。  圖片來源:房地王   除了以上所提到的收入證明,申貸人的職業若是醫師、律師、會計師、建築師、軍公教人員或是上市櫃公司職員,大多會被認定是收入穩定且放款風險較低的客戶,銀行比較願意給予優惠條件。 銀行如何知道申貸人的信用狀況?透過聯徵中心,銀行可以清楚了解到申貸人的借還款紀錄、有無退票紀錄,有無使用現金卡或信用卡循環利息等情形。另外,如有其他筆高額的借貸,或是延遲還款的紀錄,都會被完整地列入紀錄。 值得一提的是,如果每月還款金額(本金加利息)超過月收入的60%,銀行會考量申貸人因沈重的房貸壓力而使財務吃緊,在審核時會更加嚴格。       專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw   
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