認識法拍屋(上) 拍賣先過一般程序這關

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導]   最近全球經濟陷入不安的氣氛,國內房市景氣也不被看好,使得越來越多繳不出房屋貸款的民眾乾脆選擇「放手」,讓房子由銀行接手、進入法拍市場。然而,房子一旦進入法拍市場,想標下房子的民眾一定希望得標金越少越好,但是一切都要遵照法拍屋的拍賣程序,所以想撿便宜的民眾,應該要先暸解法拍屋的「5道」拍定程序。   79 ▲房地產市場吹寒風,法拍屋的案件將逐步增加。   首先,房屋一旦進入法拍階段,要先經過第一階段「一般程序」的拍賣過程,也就是由債權人(可能是銀行或一般民眾)、律師、鑑價單位及法院,依據債務金額以及參酌市價的情況,訂出第一拍的價格(即是公告底價),可能比市價低(當債權人想要快點解決不良資產、或是市況冷清時)、但是也可能比市價高(自認地段很好、不想賤賣),所以千萬別以為法拍屋的第一拍價格就一定比市價便宜,就倉促下標買下。   由於法拍屋具有「無法進屋內看屋」、「自備資金較多」、「人為干擾」的風險,所以一般而言,法拍屋的第一拍價格都會訂得比市價低(大約8~9折),才能吸引民眾前來下標,但這也只是「一般情況」,實際上民眾要下標前,還是要衡量實價登錄網的成交價、房仲業的開價以及物件的搶手程度而訂。   法拍屋拍賣程序的五大過程
項目 說 明 定價情況
第一拍 債權人、鑑價單位及法院依據債務金額決定價格 可能比市價低1~2成
第二拍 較多人下標的階段 第一拍底價打8折
第三拍 越來越少人下標 第二拍底價打8折
應買 公告三個月,民眾自行遞件下標 底價不變
特別減價拍賣 債權人向法院提出 第三拍底價再打8折
  如果第一拍的階段沒有成功拍賣出去(俗稱「流標」),就要進入「第二拍」的階段,也就是第二次再拍賣此房子。第一拍和第二拍的時間間隔大約1個月左右,至於第二拍的底價則是按照規定,必須是第一拍底價打8折。例如第一拍底價是1000萬元,那麼第二拍的底價就是800萬元。   一般正常的法拍屋物件(例如不是凶宅、不是暇疵屋、有點交、屋況不差),如果在第一拍因為底價太高而乏人問津時,在第二拍的階段就會吸引較多的人群進場下標,因此第二拍往往是法拍屋物件競爭較為激烈的時刻,對法拍市場不熟悉、或是擔心一時下標太高的法拍屋新手,也都會等到第二拍的階段再行下標。   71 ▲只要不是瑕疵屋,就會成為民眾撿法拍屋便宜的目標。   如果第二拍還是沒有人得標,就進入第三拍階段,其底價也就以第二拍的底價再打8折,以前面為例變成640萬元。雖然已經從1000萬元底價變成640萬元,卻不一定有人投標,因為大家會擔心「便宜沒好貨」,所以第三拍還是流標時,就要進入法拍屋的第二階段-「特別程序」。 認識法拍屋(下) 特拍程序房價減半 有好康可撿便宜     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw  
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