不動產法律系列 房屋倒塌房貸怎麼辦?

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導]   南台灣過年前發生大地震,不少樓房倒塌或是半倒,根本無法居住,擁有這些不能居住的樓房民眾,不僅要擔心未來居住的問題,還要煩惱後續和銀行房貸的債權應該如何解決。因為房屋雖然不能居住,但是「向銀行借錢買房子」的事實仍然存在,房貸戶要特別留意這些麻煩的問題。   房貸 ▲房屋如果倒塌,屋主還是有繳交房屋貸款的義務。翻攝網路   銀行行員表示,幾乎9成以上的民眾購屋時,都會向銀行申請房屋貸款,並且以這間房子當作是貸款的抵押品。銀行和房貸戶一旦完成房屋貸款的簽約動作,兩者之間的債權關係就已經成立,房子只是銀行確保債權的抵押品,所以不管房子可不可以居住、有沒有損壞或倒塌,房貸戶就是要每個月還款給銀行,直到房貸年限結束為止。  

銀行有追討房貸欠款的權利

這就好比向銀行貸款買新車一樣,車子如果在使用中被撞壞或失竊,車主一樣要按時繳清銀行的汽車貸款,否則貸款人身上會留下信用不良的紀錄;回到房屋倒塌的情況上,雖然銀行也很同情地震受災戶,但是銀行不是慈善機構,而必須在商言商,在法律上及實務上還是有權利、有義務向屋主追討房貸的債權,才能對得起銀行的股東。   房屋倒塌後,房貸繳與不繳的差異
項目 房貸繼續繳 房貸不繼續繳
信用問題 無此問題 有信用瑕疵後遺症
財務能力 要付房租又繳房貸很吃力 只付房租較輕鬆
房屋及土地產權 全部產權仍屬屋主的 不能法拍,屬於銀行的
重建之路 屋主參與都更重建 銀行參與都更重建
    至於銀行追討債權的方式,就要從已經倒塌的房屋抵押品,轉移到房貸戶個人身上,例如向法院聲請查扣房貸戶的每個月「部分」薪資或其他資產,做為確保房貸債權的保障。但由於原先房貸戶和銀行簽訂的「房屋貸款契約書」裡並不會有查扣薪資這些條文,所以法院是否同意銀行的請求,就要視房貸戶的薪資及財務能力而定。   不過,房屋倒塌的受災民眾也不必太過擔心房貸的問題,因為發生這種天災而變成社會矚目的樓房倒塌災情時,政府、金融主管單位及大樓房貸戶的各家銀行團將共同會商,給予受災的民眾專案且彈性的解決方案,而不會強硬地直接扣押災民的薪資,例如1~3年內暫時免繳房貸的欠款、或是只繳利息、不必繳房貸的本金。   房貸 ▲遇到重大的天災造成房舍塌倒,政府會努力協助災民的生活。   此外,抵押給銀行的房屋產權其實分為「房屋」、「土地」兩種,雖然銀行不能從倒塌的房屋中確保房貸戶的債權,但是建物的土地抵押權仍然在銀行手中,所以就算銀行要扣押房貸戶的部分薪資、取回房屋倒塌的房貸戶債權,總金額也只會在「房屋」的部分,所以扣押的金額也不會太高。例如總房貸金額是700萬元,其中土地占450萬元、房屋占250萬元,一旦房屋倒塌了,銀行還是拿得到450萬元的土地債權,要追討的只剩250萬元的房屋債權。   而且自從台灣17年前發生九二一大地震之後,所有新購的房屋都被要求投保足額的地震險(包括火險),所以扣除產險公司該給銀行的地震險理賠金之後,銀行能向房貸戶追求債權的金額就更少了,所以受災的房貸戶可以再多一層安心了。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw  
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