2016 年第 1 季台南市房地產市場指數季報

linlinyi
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  台南市房地市場指數   台南市房地產市場第 1 季價穩量縮。相較於上一季的價穩量增,本季景氣處於持平狀態。崑山科技大學商管學院陳淑美院長指出,本季受到房地合一實價課所得稅制度開始實施的影響,未來持有稅增加影響,市場仍處於低檔調整期。建商供給量逐步放緩,市場寄望於半年後回溫。
  2016第一季市場 ▲資料來源:崑山科技大學房地產開發與管理系統計調查

  在市場總體環境方面,2016 年全球貿易續呈疲弱,國際需求明顯不足;國際原物料價格持續維持低檔,新興與開發中國家成長力道不足,先進經濟體亦未擺脫通縮陰霾。全球經濟展望較先前預期疲弱,美國經濟復甦趨緩。

  國內經濟 2016 年 2 月景氣燈號連續第 9 個月呈現藍燈,景氣領先、同時指標仍持續下跌,國內經濟成長動能疲弱,景氣仍處於低緩狀態。受到全球經濟成長疲弱影響, 1-2 月工業生產指數年增率 -4.9%,商品出口持續衰退。內需零售市場雖然增溫,但不足以抵銷出口的衰退,廠商和消費者對於新政府如何提振景氣有所寄望。

  在台南市的區域市場氣候方面,,2016 第 1 季本地建設公司認為本季景氣會衰退的比例(小幅衰退加大幅衰退)佔 73.8%,未來三個月認為會衰退的比例佔 63%,未來四到六個月內景氣會衰退的比例佔 58%,建設公司對於未來市場景氣看淡的比例較上季略有減緩。顯見建商預測 2016 年 9 月之 後市場景氣會逐漸回溫。

  台南市 2016 年第 1 季新增住宅建造執照核發 1,186 宅,較上季減少 39.98%,較去年同季減少 72.62%。台南市第 1 季新增住宅建造執照核發面積為 229,324 平方公尺,較上季減少 46.17%,較去年同季減少 74.34%。本季建照核准量急速減少。面對未來市場龐大的供給量,申請建照減少有利於減少競爭壓力。

核發建照執照件數與面積 ▲資料來源:崑山科技大學房地產開發與管理系統計調查

  台南市 2016 年第 1 季建物第一次移轉登記面積為 162,291 平方公尺,較上季大幅減少 69.90%,較去年同季減少 29.46%。房地合一實價課徵所得稅已開始實施,本季去除去年趕過戶的因素,市場交易量恢復到低檔狀態。

  崑山科技大學商管學院陳淑美院長的研究指出,從實價登錄資料觀察,原台南市的六個區,2015 年第 4 季成交量增加,但是除了中西區和北區之外,價格皆穩中上探。而原台南縣新市區、善化區、 佳里區價格略有修正之外,其餘地區緩步上揚。

  從網路業者「房地王建案刊登與搜尋情形觀察,2016 年第一季較去年第四季個案刊登數減少 14%,點擊數只減少 6%,因此平均平均點擊數成長10%,第一季每個個案受到購屋者觀看的次數比上季還高,顯示市場關注度沒有減少。

房地王 ▲資料來源:本計畫依網路業者「房地王」提供資料統計
  由「房地王」所提供的資料統計以地區別分析, 2016 年第一季較 2015 年第四季各主要建案點擊率的變動率高低差異甚大,本計劃將其命名為關注度成長率,新營區、仁德區和東區的關注度成長率最高,分別成長 105%、46%、43%。而成長率較低甚至出現負成長的的地區則為安南區(-9%)、新市區(-12%)、北區(-12%)、安平區(-17%)和中西區(-21%)。
  105第一季關注成長率 ▲資料來源:本計畫依網路業者「房地王」提供資料統計

  綜合「房地王」2016 年第一季較去年第四季來電數變動量來觀察,以安平區、中西區和新營區增加最多客戶在網站上搜尋之後,進一步產生詢問意願,是進入購買決策的領先指標。而安南區、永康區、新市區和新化區本季呈現 50 通以上的衰退,值得留意。
  105第一季來電數 ▲資料來源:本計畫依網路業者「房地王」提供資料統計

  2016 年台南的公告現值和公告地價調幅已公布,各地公告現值已連年調高,累積已達正常交易價格的 90%以上,公告地價今年更是調整三成以上,未來台南市的房屋標準造價及地段率會調高。崑山科技大學商管學院陳淑美院長指出,在地價稅、房屋稅等持有成本增加,及房地合一所得稅、土地 增值稅和契稅等交易稅成本增加之下,房地產價格容易受到稅負轉嫁影響而不容易下修。

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