利多題材落空 對房市要這樣解讀(上)

無涯子
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[房地王/胡兆陽報導]   影響房價上漲的因素很多,除了房地產市場的供需關係、經濟成長之外,還需要有各種利多題材。但是如果當初的利多題材突然落空,建商以及購屋者一定會很緊張。例如最近的房市題材落空的新聞,就有機場捷運通車又跳票、Facebook不來彰化了、以及大巨蛋問題遲遲難解、竹南科學園區開發進度緩慢等等。   這些當初都是被業界認為是房市的利多消息,如今卻變成利空的題材,但是對房價的影響性卻各不相同。這是因為房地產是一個很敏感的市場,它是由眾多購屋者買賣而成的市場,而人性常常是盲從、衝動、恐懼、貪婪、追高價、殺低價的,所以一點點的風吹草動利多或利空題材,就容易被民眾放大解讀,畢竟一棟房子的總價高達數萬元、甚至上千萬元,大家都想要買到最便宜的房子。   購屋買房子之前,容易因為各種利多、利空消息而影響購屋的決策。   所以房市的「利多題材落空」,在第一時間或許會令已購屋、或想購屋的民眾緊張萬分,但是其實可以從以下各類型的題材情況來分析,民眾就不致於慌了手腳:  

一、「歹戲拖棚」型

很多房市的利多、或利空題材其實早就講了好多年,對於附近房價的拉抬、或打壓效益也早就反映在其中了,所以不管後續的進度或過程怎麼拖延,都會被民眾認定是「歹戲拖棚」,對於當地的房價也不會有太大的起伏。   舉例來說,已經決定延後「數次」通車的桃園機場捷運,其重大交通建設的題材對沿線的房價助漲效益,早在2~3年前就已經發威過了,當時還讓附近的青埔高鐵特區的房價一度不合理地飆漲到每坪40萬元的天價。想想看,桃園青埔重劃區一坪的房價賣得比新北市的林口地區房價還貴,怎麼可能合理?   桃園房價桃園機場捷運的通車跳票次數已經數不清,房價已經無感反應了。   現在的青埔地區房價終於因為房市不景氣,所以當地房價已經回歸到生活機能不足的基本面(中古屋已經有1字頭的房價出現),歹戲拖棚的「捷運通車跳票」也早已令購屋者無感了,未來的房價不會因為通車跳票而再壞下去,但是捷運通了車也不會再回到以前的好光景了。  

二、「潛在未爆彈」型

有些地區的房市不是只有單一利多題材的落空,想要進場購屋的民眾要更全面的觀察其他隱藏性的問題。例如,全球晶圓大廠-台積電要前往竹南科學園區設廠的消息,已經在附近重劃區傳了好幾年,但是至今遲遲未有進一步的動作,再加上最近幾年房地產市場景氣的反轉向下,已經讓附近的房地產業盼不到以往「坐遊覽車賞屋團」的炒題材景象。   建案竹南地區之前有不少建案都以「台積電來了」做為銷售題材。   這裡的房市現在已經利空見底了嗎?想一想,除了台積電設廠遙遙無期之外,還有附近大量建案新完工的餘屋,以及過去在預售階段就套牢了太多的投資客,這些人都等著將來有一天,利多題材實現時能夠賣掉套牢的房子,所以房市想要回到春天,要比其他地區花上更長的時間。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw      
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