投資房地產為何賺不到錢

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在說明為什麼賠錢之前,先來看看何謂景氣循環的型態。 顧客與商品間購買行為的改變,構成了整個房屋市場的景氣循環,對新屋預售屋市場而言,隨著買氣的旺盛與否,它也有著『復甦-繁榮-衰退-蕭條』的景氣變動。一般而言,它的變動是由『自用型』顧客開始,他們是有真正需要的一群,而且特別偏愛新屋,當發現存款已經足夠購屋時,他們會迅速行動,而此時通常是『蕭條期』,因此新屋預售屋的價格也不甚昂貴。再一增一減的情況下,交易即開始熱絡。 由於『自用型』顧客的進入,新屋預售屋市場逐漸步入『復甦期』,此時,敏感的『投資型』顧客會迅速發現機會已經出現,於是也隨之快速『進場』,由於他們大量湧入,導致新屋預售屋的價格大幅揚升,新屋預售屋市場也進入『繁榮期』。 是在經過週全但不深入的考慮後,他們也隨後跟進,盲目地以為『只要買了絕對不會賠,最差也可以出租或是自己住!』,這種心態燃起大多數購屋者的購買慾望,而展開瘋狂的搶購。 這種搶購的熱潮,又造成更多的自用型顧客開始提前購屋,投資型顧客更加猛烈地投資,於是新屋預售屋市場愈見繁榮,房價更以不合理的漲幅,不斷『創造行情』,其原料-土地價格亦隨之暴漲。 終於,『自用型』顧客終於耐不住了,高額的房價超出他們的能力,他們只好望屋興嘆,默默地退出新屋預售屋市場。此時,只有遲鈍的『投資型』顧客仍然興高采烈的『接手』,但由於需求量的減少,導致新個案的價格塑造日益困難,但卻因為土地價格取得成本仍不斷高漲,新屋預售屋市場開始出現了『衰退期』的一些特徵,這些現象會使遲鈍的『投資型』顧客也察覺了這種趨勢,於是也企圖見好就收,準備拋售手中的存貨,但不幸地,他們卻發現沒有『接手』的人,這在投資上的意義就是被『套牢』了。 更不幸的是,『期貨』-預售屋開始交貨了,『投資型』顧客所拿到的『新屋』,每年開始以3%~5%的折舊率下跌,同時也必須開始擔負各種稅賦,即使將它出租,通常也無法租到好價錢。 在這個景氣循環的過程中,在繁榮期最後進場的『投資型』顧客,以在投資房屋市場所冒的風險顯然最大,但以另外一個角度而言,他們似乎也應該是最必須了解市場的人,因此,多充實有關房屋市場的知識,對他們而言掌握房屋市場的動向,應該是投資致勝最重要的工作! 對房屋市場而言,新屋預售屋市場行情停滯,許多新屋預售屋『不得不』降低其『價格』,而另一方面『自用型』顧客,也利用這段時間『存錢』,累積購買力,當這個『價格』和『購買力』接近時,又進入另一個景氣循環中。常有人說房地產市場有六到七年會繁榮一次的現象,可能意味著對這段『盤整』時間的判斷。 而投資房地產為何賺不到錢? 這個問題的答案就牽涉到了投資房地產的最重要的兩個決勝理論。
  • 一、 時機點
  • 二、 格局
針對第一向時機點,剛才的上述就是在說明房地產的循環與進場時機的重要性。接下來要說明的就是『格局』。

房地產的投資,最終將由格局大的人獲勝!什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是『格局』。一般而言,有的散戶投資人,只將『格局』訂在六個月(即在六個月內就計畫出售獲利);有的建設公司將『格局』訂在5至10年(如高鐵);有的外商投資公司將『格局』訂在20年;有的壽險公司將『格局』訂在30年... 當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地,為什麼人壽公司在標地上有其優勢?就是因為『格局』較大-不論其所規劃的資金準備、投資年限,皆已超過30年為導向,亦即他們再投資前的考慮是在未來30年內,是否有一天該地價格可以有增加50%的機會,如果有,就是一個穩勝且無風險的投資! 相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在1至3年,因此其資金準備、融資配合、市場銷售,皆已3年內為考慮,當3年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出,此時,所有資產將再一夕之間變成負債,『錢能載舟,亦能覆舟』,過去許多有名的建設公司,就因『格局』太小,不論其知名度再高,房屋蓋得再好,而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種『格局』的競爭,『格局』大者,勝『格局』小者。 孫子兵法有云:「勝兵,先勝而後求戰;敗兵,先戰而後求勝!」在房地產投資的世界裡,真正決定勝敗的還是『格局』也就是『資金』多寡。 所謂「大軍未動,糧草先行」,同樣地,房地產投資亦是如此,必須「大軍未動,資金先到」,每一個投資人都有其個別的資金條件,但是在房地產投資的競爭上,端看每個人資金條件的強弱來決定勝負。 結論 小型投資人在資金較弱的情況下,優先考慮的是時機點,大型投資人優先考量的是自身格局的大小,再來決定標的物與時機。 房地王專欄記者 房市達人報導 同步發佈於個人部落格http://dodo19593.pixnet.net/blog
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