店面的未來發展

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十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或店面,都有相對稀少的情況,再配合老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給量大增;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般地富有,因此,導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。 在供過於求的市場中希望獲利,就不可以依賴『感覺』,或是過去的『經驗』,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。 台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態,樓下開店,樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此,形成有路就有店,有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察,可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。 這種『商住合一』的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四: ■      都市計畫觀念的引進 我國從美國移入了『使用分區管制』(Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區......等的『使用分區』,又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。 ■      交通管理手段的嚴格 隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積明顯不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多被劃為紅線區(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓,此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒有買完,車子就被調走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。 ■      周休二日的全面推動 傳統的商街都是一周七天不打烊,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後,不但『附近型』的顧客減少(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式(agglom-eration)的經營型態是最為普遍,但是當周休二日後,許多商店也跟著休息了,顧客失去了逛街的樂趣與便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裏不但貨色齊全、停車方便,更重要的是一周七日天天開門。 ■      無店面購物逐漸成熟 隨著電視及網際網路的發展,許多號稱空中購物的無店面型態服務(包括電視、網拍、郵購)也已經進入市場機制,這類型的服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對店面的生存是不利的,因為其交易的過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易(例如買書、買年菜,買方可到最近的便利商店取貨。)這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。根據資料 統計,2005年無店面零售業(包括電視、網拍、郵購)的營業額為711億元,年增率14﹒9%, 已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、量販店、超級市場、便利商店)約6166億元年營業額 的市場。 上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位型式,現在台灣都市內的店面型商店,已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶,這些不在附近(不論是居住或是工作)的客戶,已經轉換 了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了『通過型』客戶,但是對『附近型』 客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的顧客由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象產生兩種機會: 店面的機會是提供『服務』勝於『商品』 不論你的店內販賣什麼樣的商品,其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是,過去大同電器的品質雖然比不上進口貨,但因其在各地廣設維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new 皮鞋店、7 - 11便利商店、信義房屋仲介,都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者,還將自己定位於『商品』的供應者,而非『服務』的供應者,而不 努力做好『商圈服務』,那所面對的經營風險將是十分巨大。 店面將會成為連鎖(chain-store)品牌的戰場 由於聚集型商圈已經失去魅力,因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是爭取客戶時,相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、阿瘦)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林、德恩堂)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、莊大衛)、賣藥品(康是美、東京藥局)、大到賣電器(燦坤、全國電子)、賣汽車(BMW、Benz、TOYOTA、裕隆)、賣房子(信義、住商、東森),全部都成為連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但是何者能落實服務,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,2005年連鎖商店的營業總額為1783億元,較2004年增加8﹒9%,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店、超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。 結論 了解了店面的機會,對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢? ■       不要再迷信,店面就是金雞母 過去,許多地主都認為店面比土地還要有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然會認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,越來越多的地主雖然分得店面,因為觀念不正確,故多是空著店面有蚊子,即使租金再降也無人問津,因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。 ■       不要再迷信,只要開了店,人潮自然來 過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是~要有人潮店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來,反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店只買在人潮多的地方,由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯(地區商圈),導致大部分地區的店面將越來越不值錢,店面的空置率將越來越高。 ■       不要再迷信,『名牌』道路就是好店面的選擇 過去,許多投資者或自用型的客戶總認為,只要在某某道路上做生意一定沒問題,但是,實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性,因為商圈的形成快則五年,慢則十數年以上,往往熱鬧精華的區位只有一小段,一旦,店面偏離精華區位,總是自我安慰的期待,店面位在名牌道路上,目前雖然還沒有集市,以後一定有機會。實際上,可能等不到集市就已經無法經營下去了,因為根據統計資料顯示,新開張的非連鎖型店面,在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上,這個比例應該還在增加中。 ■       不要再迷信,只要地段對,產品規劃不重要 過去,許多投資者總認為只要地段對了,房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是,外貌出眾的人穿著如果能更加留意,相對地,更能讓人賞心悅目。舉例來說,高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為:地坪:50~60坪左右、面寬:5米、總價:5588萬元起,銷售期已經超過一年半以上,卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤,此案產品規劃正屬於A級地段,錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題,地段沒有問題,但是從事自用型的商店,有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價;然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢? 因此,我們可以觀察市場上所有連鎖型商店,目前所使用的店面規格為何?就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為,大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度,現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面,方能在不景氣的投資環境下立於不敗,在景氣好時享受高報酬。 房地王專欄記者 房市達人報導 同步發佈於個人部落格http://dodo19593.pixnet.net/blog
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