辦公大樓未來發展

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2005年不動產證劵REITs大約發行了300億元,其中辦公室占了主要部份,而『台北101』與『統一國際』大樓已完工,再加上台新、誠泰、AIG、元大京華等企業的總部大樓將在未來兩年裡進入市場,許多投資者紛紛開始心動,辦公大樓是否會是一個好的投資標的呢? 從資料觀察,台北市的辦公大樓自2000年後,空置率就一路攀升,至2004年時空置率即已超過20%,辦公大樓的租金水準自2000年後,亦一路趨跌,據世邦魏理仕估計,台北是每年新增需求大約3萬坪,但2005年的新增供給超過10萬坪,到底要如何觀察辦公大樓的投資機會呢? 在做出判斷前,首先必須先了解辦公大樓的特性,『辦公大樓』和『住宅』基本上存在著幾點差異: ■       辦公大樓的需求彈性較大 我國除了一些較重視『形象』及『門面』的企業,必須選擇較高級的辦公地點外,有更多公司將他們的辦公地點設在住宅大樓,這種現象反映在投資上的意義是:如果租金過高,許多企業老闆會很自然地將辦公室搬進住宅大樓中,這對租金提高的障礙很大,同時,必然影響到投資報酬。 台北市辦公大樓的租金,在今年以前,曾持續有四、五年的時間,不但沒有明顯地增加,反而逐年下跌,高雄更加下滑,甚至乏人問津,似乎就是這種現象的一種反應。 ■       辦公大樓的生命週期逐漸縮短 隨著建築技術及設計觀念的不斷進步,許多造型更優美,功能更完善的辦公大樓不斷地進入市場,但他們的租金卻不容易和既存的辦公大樓有太大的差異。因此,對承租的企業而言,在租金差異不大的情況下,自然會選擇較新較好的辦公大樓,這種不斷縮短的產品生命週期,在投資上的意義,即代表較高的風險。 台北市曾有一座外觀及內部格調都十分具有水準的辦公大樓,卻因為在其對街又新建了一棟更新、更具地標(Land Mark)性質的辦公大樓,結果使得將近三分之一的原租戶跳槽到對街,就是一個很好的例子。 因此,可以說辦公大樓的生命必須依賴於具有競爭性大樓的興建速度,如果新的、高級的辦公大樓興建速度越快,則舊的辦公大樓生命越短,其投資價值越小。 ■       辦公大樓的區位要求水準高 由於辦公大樓的使用者,最主要追求的效用有二:一是作業的方便~和其他服務性設施及其顧客保持『近便性』;二是形象的建立~使顧客容易對其產生認知和信心。因此,不但其大樓的區位必須在能凸顯其設計的地點,同時又不能遠離現有服務性設施聚集的地點。但能兼具這兩種條件的地點在台北市內已逐漸減少。 雖然,有些國外不動產分析家曾提出他們的看法,認為隨著資訊水準的進步,透過資訊傳達系統的完善,辦公大樓將不必建築在都市之中,但至少在五年內,國內尚無法達到這種境界,因此,稀少的合適地點必然會有較大的增值潛力,但矛盾的是,具有這些優勢的地點,往往卻被優先考慮興建為其他的商業設施(如百貨公司、商業中心、購物中心、國際觀光旅館等)。這種似乎符合美國區位學家阿隆索「競租理論」的競爭結果,使得許多辦公大樓在區位選擇上產生被排擠的情況,間接影響到期收益計算的準確性。 近年來,台北市內湖區供給了大量的工業廠房型的辦公大樓。雖然每坪租金不到市中心一半,但由於區位的不正確,其出租情況亦不易突破,即是一例。 ■       辦公大樓產權與營運上的矛盾性 辦公大樓的安全性、效率性和整體形象是其管理與維護工作的重要目標,但是國內許多辦公大樓受限於投資興建者的財務考慮,多以分戶賣斷的方式出售。這雖然解決了其財務周轉上的問題,卻使得大樓的所有權四分五裂,妨礙了整個大樓管理和維護的工作,並直接影響到大樓的服務品質與價值,因此縱有再好的計畫與理想,由於產權的分散,益增加了投資的風險。 許多號稱智慧型辦公大樓的產品推出市場,卻採用賣斷的方式銷售,其日後的增值潛力必受影響。現行所發行的REITs其所購買的辦公大樓中,多是屬於所有權單純與集中的形態即是最好的例子. 辦公室.bmp 辦公室2.bmp 瞭解了辦公大樓產品的特性後,就要判斷到底市場的需求存不存在?市場的機會點在什麼地方?首先,就整個市場觀點,隨著政府國際化與自由化的腳步,大型現代化辦公大樓的需求必然會逐漸增強,尤其在世界性的金融保險公司、信託公司、證劵公司、專業服務性公司的不斷湧入之後,對高品質辦公大樓的需求必然會持續增加,這是不容置疑的。 日本總合經營研究所所長內河健,就曾根據日本的經驗,指出在國際性企業大量進出台灣後,位來不動產市場的兩大趨勢:一是大型現代化辦公大樓勢將不足,特別是擁有自動化系統的辦公大樓將嚴重缺乏;二是中小型及老舊的辦公市場將會停滯。 既然市場存在,市場機會點在哪裡呢?投資者必須先確認使用辦公大樓的主要客層何在?瞭解 主要客層,投資者即可大膽地下注。 要了解客層,必須由辦公大樓的產品功能著手,辦公大樓可以提供什麼樣的服務呢? ●    需要『辦公地點』型的客戶 許多貿易公司、傳播公司、法人社團等企業,將他們的辦公大樓設在住宅公寓或大樓中,因為他們只需要一塊「棲身之地」一個辦公地點。因此,只需要一塊辦公地點的企業顯然不市辦公大樓的主要客層。 ●    需要『近便』型的客戶 許多有極高營業額的企業,他們的顧客知道什麼地方可以滿足他們的需要,以及獲得足夠的資訊和情報。因此,對只需要近便功能的企業,似乎也不市辦公大樓的主要客層。 ●    需要『門面』型的客戶 許多企業在成長到一定規模時,『門面』的重要性就開始提昇,如果他們已夠大,門面就成為提升企業形象與公共關係的利器。因此,需要「塑造形象」的企業,顯然是辦公大樓的主要客層。 因此,如果定位正確,許多類似等級的企業,就會比鄰而居,自然形成一個特殊的群聚效應,台北市內許多外資證劵商大多集中在少數的高級辦公大樓裡,就是這種效應的具體實現。 一個能夠「塑造形象」的辦公大樓是什麼樣的產品呢?有些投資者採用極好的建材和設計師, 塑造了如藝術品般的辦公大樓,有些投資者掌握著市場趨勢的脈動,規劃出具有全套的辦公自動化系統(OA)辦公大樓;也有些投資者以前瞻性的眼光,開始著手興建具有良好資訊傳遞系統的辦公大樓,也有些投資者興建了最高或最大的辦公大樓,這些努力是否都能真正提供「塑造形象」的功能呢? 一個聰明的投資者,以下幾點應是必須加以參考的: ●    『軟體』的重要性大於『硬體』 辦公大樓不宜太迷信於『硬體』的建材設備,而應將注意力多放在『軟體』上,如管理、服務、保全、防災、節能等水準的提升,因為相對於『硬體』而言,『軟體』的差異性較難被追趕,而越難追趕就代表獲利機會較大。 ●    B、C級租金下跌,會牽制A級的報酬率 由於目前台灣辦公大樓的需求並無明顯的增加,因此,B、C級大樓勢必會進入價格戰,而降價的結果,勢必會使得A級辦公大樓的租金受到牽制,此會導致即使大量投資『硬體』卻不能創造較高的租金結果。因此,投資者對於辦公大樓的興建成本應做有效的控制,否則必然不易獲利。(台北101雖然投入全台最高的興建成本,其租金卻不易突破每坪3000元,就是最好的例子)。 ●    產權不宜分散,否則不如投資REITs 辦公大樓的『軟體』價值大於『硬體』價值,而所有權的分散,是『軟體』水準提升的最大殺 手,因此,應盡量可能的讓產權集中,但因產權集中,必然需要投入較大資金,因此,如果資金水位不足,則不宜嘗試投資辦公大樓。 近年來有許多小型商務中心出現,他們透過高水準的管理與服務,以部份樓層為主體,創造出較小面積產權集中的形態,也創造出極佳的投資報酬率,是投資人可以加以注意的投資標的。 ●    要投資具有『相對稀少性』的辦公大樓 由於總體需求並未顯著增加,故會加快承租客由較差辦公大樓向較好的辦公大樓遷移的速度,因此,應嘎要投資最新與區位最好的標的,才是正確的決策方向,但是要特別注意新增辦公大樓的供給情況與需求量,因為具有競爭性的產品增加速度越快,投資風險就越大。 展望未來,短期內辦公大樓的租金水準不易大幅提高,但是未來利率向上的攀升卻是必然,因此,目前如要投資辦公大樓,在標的的選擇上,應該賦予更大的注意力,方可成功獲利。 房地王專欄記者 房市達人報導 同步發佈於個人部落格http://dodo19593.pixnet.net/blog
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