不動產法律系列　落磚致傷亡住戶有責

[房地王/胡兆陽報導] 去年台北市中心的大樓驚傳外牆壁磚掉落砸人傷亡的事件，引起各界對於這一類的危險大樓的居住安全重視。然而前幾年也發生類似情形，各縣市政府才一一清查危險外牆的建築大約有將近3,000棟，但是願意花錢改善的大樓卻是屈指可數，不論是現居的住戶或有意購屋的民眾，都應該重視此類大樓的相關賠償及法律責任。 為什麼明知住宅大樓的外牆壁磚有鬆脫跡象，掉落後可能導致人員傷亡，卻還有這麼多棟的建築物不趕快修建？很大的原因就是住戶的法律觀念不足，以為只要不是自家的外牆造成的，或是由管理委員會下扛全部責任，住戶就不必負法律責任，而這些都是錯誤的觀念。 ▲許多外牆剝落的大樓架設攔護網，防止瓷磚砸到人。 舉例來說，曾經有某棟住宅大樓的電梯早已故障多年，連電梯門都無法關閉，管委會曾經開會多次討論修復事宜，但是都因為部分住戶反對而流會未決。最後發生有住戶不慎跌落此電梯天井死亡的不幸事件，檢察官事後認為此社區的每個住戶都有「未善盡社區安全」的過失責任，因此把全部住戶都起訴的案例。 因此從法律的角度來看，如果是個別住戶的陽台（屬於私領域空間）掉落物品砸到人，就是由這個住戶負法律責任；但如果是住戶大樓外牆的壁磚（屬於公領域）掉落砸傷人，就是以全體社區住戶為負責對象，出事的話，全體住戶都要賠給被害人；如果有設置社區管理委員會，就要由管委會出面解決問題。 ▲住戶大樓外牆的壁磚如果掉落砸傷人，不是牆內單一住戶的責任而已。 然而房產業界表示，全台大部分的老舊社區都是以公寓住宅居多，有設置管理委員會的少之又少，缺乏外牆整修的統合窗口，再加上大部分的住戶一聽到要「付錢」就退避三舍，所以舊公寓或舊大樓想要解決這一類外牆壁磚剝離的危害問題，並沒有想像中的容易，所以這種外牆崩落住宅的房價行情會有10%左右的價差，但是有意購買此類住宅的民眾卻要三思而後行。 不過全台也不乏外牆整修（業界稱為「拉皮」）之後，出現房價大漲的情況，而且目前內政部營建署有「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」給各縣市政府，藉此補助老舊大樓的「拉皮」費用，分為更新區內及區外的不同補助標準，最高可以補助到45%的整修經費，老舊房舍的住戶應該多多利用。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw