實價登錄有虛價　查價留意特殊交易

[房地王/盧振池報導]   房市實價登錄自從實施以來，登錄的房價資料已經在近日突破100萬筆，實價登錄的制度也在最近不斷翻新求變，所以成為平凡百姓買賣房地產之前，查詢市場行情的最佳幫手。然而，房地產的交易金額很大，交易情況又有千百種，因此網頁上單純的數據資料有時無法真實呈現實際的價格，查詢實價登錄的價格時，仍然要留意可能存在的數字陷阱。   ▲不動產實價登錄的資料已經超過100萬筆，參考價值日益增加。   以前為了防止人為的惡意炒作、灌水，內政部的不動產實價登錄網站會把最高、最低交易價格的物件資料剔除，但是現在已經採取全面揭露的方式，並把太高或太低的交易價格物件改用「附註特殊交易」的方式呈現，那麼民眾能否正確解讀這些特殊交易就變得相當重要。   內政部增設的「買賣類」不動特殊交易項目共有14項，「租賃類」、「預售類」也各有11項、7項，詳細的內容如所附的表格。房產業者表示，其中最常看見的買賣類特殊交易、而且造成成交價大幅變動的項目就是「含增建或未登錄建物」、「親友、員工或其他特殊關係間之交易」、「急買急賣」、「有民情風俗因素之交易」以及「瑕疵物件之交易」。   不動產特殊交易項目

種類	買 賣	租 賃	預 售
項目	1.親友、員工或其他特殊關係間之交易。2.含增建或未登記建物。3.建商與地主合建案。4.公共設施保留地交易。 5.畸零地合併使用交易 6.向政府機關承購案件。 7.受債權債務影響或債務抵償交易。 8.急買急賣。 9.有民情風俗因素交易。 10.單獨車位交易。 12.土地及建物分次登記 13.瑕疵物件交易。 14.其他	1.急出租急承租。2.受債權債務關係影響之租賃。3.有民情風俗因素租賃。4.含增建或未登記建物。 5.租賃範圍不含車位，且無法區分車位面積。 6.續租。 7.含管理費、稅金或水電等費用。 8.含營業設備。 9.外牆作為廣告使用。 10.屋頂(突出物)作為基地台使用。 11.其他	1.售價含裝潢或家電。2.親友、員工或其他特殊關係間之交易。3.期待因素影響之交易。4.有民情風俗因素交易。 5.受債權債務關係影響之交易。 6.急買急賣。 7.其他

資料來源：內政部   以「含增建或未登錄建物」項目為例，國內的房地產違建情況相當多，公寓頂樓加蓋、屋內挑高蓋夾層或露台蓋上頂棚，都屬於這一類的項目，成交價也會比一般的行情多出12~15%，民眾在參考附近行情、出價購屋時，記得要扣除這種高出12%以上的房價物件。  

頂加房價跌不休

更何況最近頂樓加蓋等違章建築的拆除新聞，已經成為各方關注的焦點，房價肯定會下修1~2成，但是從房屋成交、簽約、辦貸款、過戶到成交價格登上實價登錄網站，至少還要2~4個月之久，所以未來幾個月「含增建或未登錄建物」項目物件的實價登錄網站上的價格都還會有下跌的空間。   ▲低價買賣不動產的理由無奇不有。   其他特殊交易的項目還有「親友、員工或其他特殊關係間之交易」、「有民情風俗因素之交易」的情況，前者大多是「半贈與」或為了避稅、節稅的不動產交易，後者則是受到前人託夢或驅邪之故而買賣不動產來改運、避邪，所以曾經有過「1元交易土地」的買賣案例，這一類的實價登錄成交價都沒有太大的參考價值。   值得一提的是「瑕疵物件之交易」也會出現在實價登錄網站上，可惜網頁上並沒有仔細註明是「凶宅」、「海砂屋」還是「幅射屋」、「危樓」等瑕疵，所以想買瑕疵房屋的民眾無法從中得知，各種不同的瑕疵房屋能夠砍價多少。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw